5.3 Tarief en heffingswijze
aanhorigheden
Het tarief bedraagt 6%. Voor de verkrijging van woningen en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, maar ook aanhorigheden die op een later tijdstip dan de woning zelf worden verkregen, geldt een verlaagd tarief van 2%.
Medio 2011 heeft het kabinet het tarief in de overdrachtsbelasting voor woningen verlaagd naar 2% om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Alleen was toen niet duidelijk omschreven wat er precies onder het begrip ‘woning’ valt.
Wat valt onder het begrip ‘woning’?
Een stadsvilla die gebouwd is als woning maar later dienst doet als kantoor en een hoekhuis met een tandartsenpraktijk erin vallen onder het lage tarief voor de overdrachtsbelasting. Dat heeft de Hoge Raad in 2017 beslist. Het doet er niet toe of het pand op dit moment gebruikt wordt als woning en of dat in de toekomst de bedoeling is. Voor het toepassen van het lage tarief is wel van belang of het pand met ‘beperkte aanpassingen’ weer geschikt moet zijn om in te wonen.
Volgens de Hoge Raad is het zuiver om aan te sluiten bij het doel waarvoor het gebouw oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Als het gebouw ‘naar zijn aard’ bedoeld is als woning, geldt bij overdracht het 2%-tarief.
Hoge Raad, 24 februari 2017, ECLI (verkort): 290, 294
Maatstaf van heffing
waarde
BTW
De waarde van een zaak in het economisch verkeer, met als minimum de waarde van de overeengekomen tegenprestatie, is onderworpen aan overdrachtsbelasting. Het gaat dus om de waarde die met de beste voorbereiding, op de markt tegen de beste prijs aan een ander kan worden verkocht en geleverd. Wel wordt de heffingsmaatstaf verminderd met de waarde waarover overdrachtsbelasting, BTW of erf- of schenkbelasting was verschuldigd bij de verkrijging van:
- dezelfde onroerende zaken binnen zes maanden na de vorige verkrijging;
- de economische eigendom gevolgd door een verkrijging van de juridische eigendom (of andersom) door dezelfde persoon.
Doorverkoop binnen zes maanden
opnieuw
Bij elke latere doorverkoop van een pand is in principe opnieuw overdrachtsbelasting verschuldigd. Er geldt echter een bijzondere regeling als de akte van doorverkoop wordt opgemaakt binnen zes maanden na de vorige transportakte waarop overdrachtsbelasting is geheven. In deze doorverkoopperiode wordt alleen overdrachtsbelasting geheven over het verschil tussen de nieuwe en de oude koopsom.
Bij doorverkoop met verlies, wordt geen overdrachtsbelasting geheven, maar volgt ook geen teruggaaf. De heffing van overdrachtsbelasting raakt dus alleen het eventuele meerdere bedrag.
Schenkbelasting
samenloop
Verkrijgt u door schenking een onroerende zaak in Nederland, dan bent u naast overdrachtsbelasting ook schenkbelasting verschuldigd. U heeft echter al eerder overdrachtsbelasting betaald over het bedrag waarover u later schenkbelasting moet betalen. De Belastingdienst verrekent deze overdrachtsbelasting daarom met de schenkbelasting voor zover er sprake is van samenloop. Hierdoor betaalt u minder schenkbelasting. Maar wat als u een vastgoed-bv aan uw kind wilt schenken? Moet uw kind in zo’n geval overdrachtsbelasting betalen over de vastgoedtransactie?
Schenken zonder overdrachtsbelasting
In een zaak voor de Hoge Raad had een moeder de aandelen in een vastgoed-bv geschonken aan haar zoon. In de portefeuille zaten onder meer veertig panden, waaronder een aantal studentenhuizen. De zoon hoefde geen overdrachtsbelasting te betalen.
De Hoge Raad vond dat de zoon aan alle voorwaarden had voldaan. Er was sprake van een materiële onderneming, de verkrijger was een direct familielid én de opvolger zette de onderneming voort.
Hoge Raad, 30 november 2018, ECLI (verkort): 2110