5.2 Overdrachtsbelasting
Een andere belangrijke belasting die ook onder de belastingen van rechtsverkeer valt, is de overdrachtsbelasting. Deze belasting wordt geheven bij de overdracht van een onroerende zaak. De Wet op de belastingen van rechtsverkeer (WBRV) onderscheidt vier elementen die van belang zijn voor een belaste overdracht:
- het moet gaan om een overdracht;
- het moet gaan om een verkrijging;
- de zaak moet in Nederland zijn gelegen;
- het moet gaan om een onroerende zaak of om zakelijke rechten die daarop rusten.
5.2.1 Economische eigendom
Het begrip ‘onroerende zaak’ zorgt in het kader van de WBRV voor veel discussie. Oorspronkelijk werd alleen de overdracht van de gehele onroerende zaak, de volledige eigendom, belast.
Doordat steeds vaker alleen de economische eigendom werd overgedragen en de juridische eigendom achterbleef, besloot de overheid in te grijpen en is tegenwoordig ook de overdracht van de economische eigendom onderhevig aan overdrachtsbelasting.
Zakelijke rechten
vruchtgebruik
opstal
De overdracht van zakelijke rechten valt ook onder de werkingssfeer van de WBRV. Bij zakelijke rechten kunt u denken aan de volgende situaties:
- het recht van vruchtgebruik;
- het recht van gebruik en bewoning;
- het recht van erfdienstbaarheid;
- het recht van erfpacht; en
- het recht van opstal.
De rechten van grondrente, pand en hypotheek zijn geen zakelijke rechten.
Bij verkrijging van een erfdienstbaarheid of van een recht van erfpacht, opstal of beklemming, wordt de waarde vermeerderd met die van een canon, de retributie of de huur. De som van beide waarden bedraagt nooit meer dan de waarde van de zaak waarop het recht betrekking heeft.
5.2.2 Directe en indirecte overdracht
aandelen
De overdracht van een onroerende zaak of de levering van de economische eigendom daarvan, is belast met overdrachtsbelasting. Dit heet een directe overdracht. Stel nu dat u aandelen in uw bv verkoopt, waarin een onroerende zaak is begrepen. U verkoopt dan alleen de aandelen, niet de onroerende zaak als zodanig. Op deze manier zou u dus vastgoed zonder overdrachtsbelasting aan derden kunnen verkopen.
Fictiebepaling
lichaam
verbonden
bezitseis
Om misbruik van deze indirecte overdracht te voorkomen is een fictiebepaling in de wet opgenomen. Deze houdt in dat u ook overdrachtsbelasting verschuldigd bent als u de aandelen in een zogenoemd onroerendezaaklichaam of onroerendezaakrechtspersoon overdraagt. Dit speelt als u voldoet aan de volgende voorwaarden:
- U of uw bv of een met u of uw bv verbonden (rechts)persoon houdt ten minste een derde deel van de aandelen in een vastgoed-bv.
- Minstens de helft van de bezittingen van de bv bestaan uit vastgoed (de bezitseis). De fiscus kijkt hierbij naar het bezit op het moment van verkoop van de aandelen, maar ook naar de bezittingen van het voorafgaande jaar. Hiervoor is nog wel vereist dat de werkzaamheden van de bv voor 50% of meer bestaan uit het verkrijgen, verkopen of exploiteren van onroerende zaken.