2.5 Overwaarde
overwaarde
De overwaarde van uw oude woning is de winst die u met de verkoop van uw eigen woning maakt minus uw eigenwoningschuld en de verkoopkosten van de woning (o.a. makelaarskosten). Als u voor de eerste keer uw eigen woning verkoopt, vormt de overwaarde uw eigenwoningreserve. Deze reserve kan uw hypotheekrenteaftrek beïnvloeden.
Als de verkoopprijs van uw woning lager is dan de eigenwoningschuld plus de verkoopkosten, resulteert een restschuld. Zie 2.7 hierna.
Eigenwoningreserve
aankoopsom
De eigenwoningreserve is het bedrag dat resulteert uit de overwaarde bij verkoop van uw eigen woning. Dit kan positief of negatief zijn. Bij een positieve eigenwoningreserve is de rente aftrekbaar over maximaal de aankoopsom van uw nieuwe woning. De rente over een consumptieve lening telt niet mee voor de aftrekbare rente in box 1. De eigenwoningreserve blijft drie jaar geldig en wordt daarna op nul gezet. Is de reserve negatief of heeft u helemaal geen eigenwoningreserve, dan is de rente over de volledige hypotheek of lening voor de aankoop van uw nieuwe woning aftrekbaar.
Voorbeeld
courtage
U verkoopt uw eigen woning voor € 350.000. Uw hypotheekschuld is € 290.000, waarvan € 15.000 consumptief krediet in box 3. De courtage van de makelaar is € 3.500. De berekening van de eigenwoningreserve luidt als volgt:
Verkoopopbrengst € 350.000
Verkoopkosten € 3.500 -/-
Netto-opbrengst € 346.500
Hypotheek (box 1)
(€ 290.000 – € 15.000) € 275.000 -/-
Eigenwoningreserve € 71.500
U bent verplicht een positieve eigenwoningreserve te gebruiken bij de aankoop van een volgende eigen woning. Het bedrag gaat dan af van uw nieuwe hypotheek.
De eigenwoningreserve blijft drie jaar geldig. Om de verplichte inbreng van de reserve te omzeilen, kunt u overwegen tussentijds te gaan huren of enige tijd in het buitenland te gaan wonen. De hypotheekrente over een volgende hypotheek is dan weer maximaal aftrekbaar.