2.2 Eigenwoningschuld: twee regimes
eigenwoningschuld
Sinds 2013 zijn er twee regimes voor eigenwoningschulden:
- de eigenwoningschuld die onder het nieuwe regime valt; en
- de eigenwoningschuld die onder het overgangsrechtregime valt. Dit regime blijft tot 1 januari 2044 in stand.
2.2.1 Nieuw regime
geldlening
Op grond van de op 1 januari 2013 in werking getreden Wet herziening fiscale behandeling eigen woning gelden voor een nieuwe eigenwoningschuld elk van de volgende voorwaarden:
- de eigenwoningschuld is het totaalbedrag van één of meer geldleningen die u bent aangegaan in verband met een eigen woning (zie onderstaand kader);
- in de overeenkomst van geldlening is de verplichting vastgelegd dat de geldlening volgens ten minste een annuïtair schema en in maximaal 360 maanden zal worden afgelost;
- u moet zich ook werkelijk aan deze aflossingsverplichting houden;
- als de geldlening niet bij een in Nederland gevestigde financiële instelling is aangegaan, moet aan de verplichting tot informatieverstrekking zijn voldaan.
box 1
eigenwoningreserve
schenk- belasting
Bij de vaststelling van de maximaal toelaatbare eigenwoningschuld, waarvoor u in box 1 eigenwoningrente kunt aftrekken, moet u bovendien rekening houden met:
- een positief bedrag van uw eigenwoningreserve (de bijleenregeling verplicht u tot herinvestering van gerealiseerde overwaarde uit een vorige eigen woning); en
- een eventueel aan u op grond van de vrijstelling voor de schenkbelasting geschonken bedrag voor de aankoop of verbouwing van uw eigen woning of voor de aflossing van (een deel van) uw eigenwoningschuld.
Geldleningen in verband met een eigen woning
verbouwing
bijkoop van grond
Het gaat in deze context om hypothecaire en/of andere geldleningen die u aangaat voor:
- de aankoop van een eigen woning, inclusief de aankoop- en financieringskosten;
- de verbouwing en/of het onderhoud van uw eigen woning;
- de afkoop (voor bepaalde tijd of eeuwigdurend) van erfpachtcanons of van periodieke betalingen wegens een recht van opstal e.d.;
- de bijkoop van grond (waardoor u van erfpachter volledig eigenaar wordt);
- de bijkoop van blote eigendom (waardoor u van vruchtgebruiker volledig eigenaar wordt).
Bewijs
aantonen
Een verbouwing en/of onderhoudswerkzaamheden (zoals schilderwerk, reparaties, cv-onderhoud e.d.) aan uw eigen woning moet u met schriftelijke stukken (lees: rekeningen, facturen, nota’s) kunnen aantonen.
Hypotheekvormen
De nieuwe eis dat de geldlening volgens ten minste een annuïtair schema in maximaal 360 maanden volledig moet worden afgelost, betekent in de praktijk dat alleen nog de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek in aanmerking komen als eigenwoningschuld in box 1.
De aloude leven-, spaar- of aflossingsvrije hypotheekvormen voldoen niet aan de nieuwe voorwaarden. U kunt ze nog wel aangaan, maar dan vallen ze in box 3 en is de rente dus niet als eigenwoningrente aftrekbaar in box 1.
2.2.2 Overgangsrechtregime
overgangsrecht
Dit regime raakt alle eigenwoningschulden die op 31 december 2012 al bestonden. Doordat maar een klein deel van deze schulden voldoet aan de vanaf 1 januari 2013 voorgeschreven annuïtaire aflossingseis, is overgangsrecht vastgesteld, waardoor voor deze schulden tot 1 januari 2044 de oude wettelijke bepalingen van kracht blijven. Tot deze datum kunt u een ‘oude’ eigenwoningschuld ongehinderd, dus met aftrek van de eigenwoningrente in box 1, voortzetten.
Een ‘oude’ eigenwoningschuld is niet te verhogen, maar wel te verlagen, bijvoorbeeld door een aflossing of – bij verhuizing – door de werking van de bijleenregeling. U kunt een aflossingsvrije ‘oude’ eigenwoningschuld wel omzetten in een eigenwoningschuld mét aflossingsverplichting.
Herfinanciering of oversluiting
nieuwe geldlening
leenbedrag
Als u een geldlening die onder uw ‘oude’ eigenwoningschuld valt, geheel of ten dele aflost met een nieuwe geldlening, ofwel herfinanciert, neemt deze nieuwe geldlening de plaats in van de oude geldlening. Lost u na verkoop van uw voormalige eigen woning uw ‘oude’ eigenwoningschuld geheel af en gaat u vervolgens een nieuwe eigenwoningschuld aan, dan blijft tot maximaal het bedrag ten tijde van de verkoop van uw oude woning sprake van een onder het overgangsregime vallende eigenwoningschuld. Bij een hoger leenbedrag, valt het meerdere onder het nieuwe regime. Bij een lager leenbedrag, geldt het verschil als een aflossing.
Geldlening bedrijfswoning
overgang
Het komt nogal eens voor dat een (deel van een) woning eerst tot het ondernemingsvermogen wordt gerekend, maar later overgaat naar privévermogen (bijvoorbeeld bij staking van de onderneming). In deze situatie telde u een forfaitair huurwaardebedrag op bij de winst. Bij de overgang naar privévermogen gaat de geldlening mee over. Deze lening wordt dan – voor maximaal het op 31 december 2012 uitstaande bedrag – behandeld als een ‘oude’ eigenwoningschuld.