3.7 Opteren voor BTW-belaste verhuur

Verhuurt u een onroerende zaak waarop herzienings-BTW drukt aan een BTW-ondernemer, ga dan na of voor BTW-belaste verhuur geopteerd kan worden.

Herziening

negen jaar

vier jaar

Opteren voor een belaste verhuur kan vooral een rol spelen als wordt verhuurd binnen negen jaar na afloop van het jaar waarin de onroerende zaak in gebruik is genomen. Dat heeft te maken met de zogenoemde herzieningstermijn. De aftrek van BTW is namelijk pas na afloop van de herzieningstermijn definitief. Na het boekjaar van ingebruikname wordt nog negen (of vier bij roerende zaken) boekjaren gekeken of een wijziging in het gebruik aanleiding geeft om de aftrek te herzien.

3.7.1 Voorwaarden

90% of meer

Kiezen voor BTW-belaste verhuur is onder de volgende voorwaarden mogelijk:

• De onroerende zaak is zelfstandig te exploiteren.
• Huurder en verhuurder opteren gezamenlijk voor BTW-belaste verhuur.
• De huurder gebruikt de onroerende zaak in elk boekjaar voor 90% of meer voor belaste prestaties.

3.7.2 Opnemen in huurovereenkomst

omschrijving

verklaring

Opteren is mogelijk door de optie ‘BTW-belaste verhuur’ op te nemen in het huurcontract. In de door verhuurder en huurder ondertekende huurovereenkomst moet dan het volgende worden vermeld:

• dat de verhuur belast is met BTW;
• de ingangsdatum van de belaste verhuur en huur;
• een omschrijving van de onroerende zaak met plaatselijke en kadastrale aanduiding;
• een verklaring van de huurder dat hij de onroerende zaak gebruikt voor 90% of meer BTW-belaste prestaties;
• de datum van aanvang van het boekjaar van de huurder.

Gezamenlijk verzoek

Belastingdienst

Huurder en verhuurder kunnen ook opteren voor BTW-belaste verhuur door een gezamenlijk verzoek tot belaste verhuur in te dienen bij de voor de verhuurder bevoegde Belastingdienst.

Dien het verzoek in ieder geval binnen drie maanden na aanvang van de startdatum van de BTW-belaste verhuur in. De optie ‘BTW-belaste verhuur’ kan met terugwerkende kracht worden ingesteld.

3.7.3 Gebruik voor 70% of meer BTW-belaste prestaties

huurder

Is het aftrekrecht van de huurder minimaal 70% en 90%? Dan kan in bepaalde sectoren toch worden gekozen voor belaste verhuur. De 70%-eis geldt alleen voor deze huurders:

• werkgeversorganisaties;
• makelaars in onroerende zaken;
• reisbureaus;
• arbodiensten;
• postvervoersbedrijven;
• openbare radio- en televisieorganisaties.

Verklaring huurder

Na afloop van het boekjaar waarin de onroerende zaak in gebruik is genomen, moet worden bepaald of daadwerkelijk aan het 90%- (of 70%-)criterium is voldaan.

binnen 
vier weken

Als blijkt dat niet is voldaan aan het criterium, moet de huurder binnen vier weken na afloop van het boekjaar aan de verhuurder een verklaring toesturen. De belaste verhuur moet dan worden teruggedraaid.

Belaste verhuur terugdraaien

terugbetalen

corrigeren

Het terugdraaien van de belaste verhuur betekent dat:

• De huurder de in aftrek gebrachte BTW moet terugbetalen aan de Belastingdienst.
• De verhuurder de in verband met de verhuur verrekende BTW en de herzienings-BTW op aangifte moet voldoen.
• De verhuurder de ten onrechte afgedragen BTW kan terugvragen.
• Verhuurder en huurder onderling moeten afrekenen.
• De uitgereikte facturen moeten worden gecorrigeerd door middel van het sturen van creditfacturen en het vervolgens uitreiken van nieuwe juiste facturen.

3.7.4 Einde BTW-belaste verhuur

vervallen

Als gekozen is voor BTW-belaste verhuur, zijn huurder en verhuurder hieraan gebonden zolang de persoon van de huurder dezelfde blijft. Een optie voor belaste verhuur komt pas te vervallen als:

• niet meer aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan;
• aan een nieuwe huurder wordt verhuurd;
• het pand voor eigen gebruik wordt aangewend.