7.1 Bedrijfswoning naar privévermogen

Dit artikel is eerder verschenen als Themadossier Fiscaal Rendement

Publicatiedatum: oktober 2016

afrekenen

bedrijfs- beëindiging

Met name in de land- en tuinbouw komt het veel voor dat de woning voor de fiscus tot het ondernemingsvermogen wordt gerekend. Als de ondernemer zijn bedrijf beëindigt en in de woning blijft wonen, gaat deze over naar het privévermogen. Op dat moment moet hij afrekenen over het verschil tussen de boekwaarde en de werkelijke waarde. Het gaat hierbij vaak om aanzienlijke bedragen. Als u de bedrijfswoning dertig jaar geleden heeft aangeschaft voor een bedrag van € 100.000, zal de waarde als u het pand in de vrije verkoop brengt een veelvoud van het oorspronkelijke bedrag zijn. In dat geval moet u in afrekenen over de verkoopwinst. Blijft u het pand na de bedrijfsbeëindiging bewonen, dan kan het afrekenen over de boekwinst tot problemen leiden, aangezien het geld in de stenen zit.

U mag het bedrijfspand afschrijven tot de bodemwaarde van het pand is bereikt. Voor een pand dat u in eigen gebruik heeft, is de bodemwaarde 50% van de WOZ-waarde (de afschrijving is uitgebreid behandeld in hoofdstuk 5).

7.1.1 Waardebepaling bij verplichte overgang naar privé

verplichte overgang

in verhuurde staat

Bij bedrijfsbeëindiging is zoals aangegeven sprake van een verplichte overgang naar het privé-vermogen. Van oudsher hanteerden accountants als vuistregel dat de waarde in bewoonde staat werd vastgesteld op 60% van de vrije verkoopwaarde. Dit percentage was gebaseerd op de verkoopwaarde ‘in verhuurde staat’. Deze waardering van woning en ondergrond ‘in verhuurde staat’ leverde felle procedures op voor de rechter. Om aan deze onduidelijkheid een einde te maken, heeft de staatssecretaris van Financiën in 2006 een besluit uitgevaardigd met een forfaitaire waarderingsregeling voor de waardering van de woning en ondergrond bij de verplichte overgang naar het privévermogen.

Voorbeeld

vrije verkoop

Stel dat een bedrijfswoning in de vrije verkoop een bedrag van € 500.000 opbrengt, dan zou dit ‘in verhuurde staat’ betekenen dat de ondernemer die in de woning blijft wonen slechts hoeft af te rekenen over een bedrag van € 300.000 (60% x € 500.000) minus de boekwaarde. Over 40%  (€ 200.000) van de waarde van de woning hoeft dus niet te worden afgerekend met de fiscus.

7.1.2 Forfaitaire waarderingsgrondslag

bewoner

Blijft de ondernemer zelf in de bedrijfswoning wonen, dan vormt deze duurzame zelfbewoning een waardedrukkende factor bij de bepaling van de waarde in het economisch verkeer. Hij zal uitgaan van de verkoopwaarde in verhuurde staat. Deze waarde moet hij echter corrigeren in verband met de omstandigheid dat hij zelf de bewoner is en een woning met huurder minder waard is. De uiteindelijke waarde komt dan neer op de waarde in verhuurde staat ‘met een plus’. Dit is nog altijd voordelig, want lager dan de waarde in vrije en onbewoonde staat.

Verplichte overgang

zelfbewoning

De forfaitaire waarderingsgrondslag geldt alleen als er sprake is van een verplichte overgang van het ondernemings- naar het privévermogen, bijvoorbeeld als gevolg van staking van de onderneming. Hierbij gelden de volgende eisen:

De woning is bestemd voor duurzame zelfbewoning.
De leeftijd van de belanghebbende op het tijdstip van de verplichte overgang naar het privévermogen is bepalend voor de waarderingsgrondslag.
Als u gehuwd of ongehuwd samenwoont met een partner, wordt voor de grondslag uitgegaan van de leeftijd van de jongste van de partners. Een ouder-kind- of oom-neefrelatie valt hier niet onder.

Waarde bewoond

Leeftijd jongste partner Waarderingsgrondslag

tot en met 60 jaar 65% van de waarde in het economisch verkeer in vrije staat

van 61 t/m 69 jaar 65% van de waarde in het economisch verkeer in vrije staat, plus 1% voor elk jaar dat de jongste partner ouder is dan 60 jaar

vanaf 70 jaar 75% van de waarde in het economisch verkeer in vrije staat.

7.1.3 Waardebepaling (voormalige bedrijfs)gebouwen

direct en in volle omvang

Reden voor het in aanmerking nemen van een lagere waardering als de ondernemer na de bedrijfsbeëindiging in de woning blijft wonen, is dat hij de woning niet kan verkopen in vrije en onbewoonde staat. Een potentiële koper zal bij de aankoop van een dergelijke woning rekening houden met het feit dat hij de woning niet direct en in volle omvang in gebruik kan nemen. Deze situatie doet zich niet voor ten aanzien van (voormalige bedrijfs-)gebouwen bij een bewoonde woning, als die gebouwen wel direct en in volle omvang in gebruik genomen kunnen worden.

Woondoeleinden

woon- doeleinden

In een arrest uit 2008 (BNB 2008/174) heeft de Hoge Raad beslist dat min of meer duurzame zelfbewoning in principe slechts in aanmerking wordt genomen voor die onroerende zaken die op het moment van staking van de onderneming min of meer duurzaam voor woondoeleinden werden gebruikt. Dit vergt een feitelijke beoordeling. Dit kan betekenen dat de waardedruk ook geldt voor deze andere zaken.

Waardedrukkende factor

waarde- drukkende factor

Bij de beoordeling of een waardedrukkende factor wegens zelfbewoning van toepassing is op (voormalige bedrijfs-)gebouwen zijn onder meer de volgende twee aspecten van belang, namelijk of:

die gebouwen als aanhorigheden van de woning zijn aan te merken;

deze afzonderlijk van de woning verkoop- of verhuurbaar zijn.

Als de feitelijke beoordeling leidt tot de conclusie dat de waardedruk wegens zelfbewoning van de woning zich uitstrekt tot de aanpalende gebouwen, mag u de waarde van die gebouwen stellen op hetzelfde percentage van de waarde in vrije staat zoals die geldt voor de woning.

U bent hier