5.3 Aankoop van het pand en de BTW

levering

BTW

Is een pand langer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik genomen, dan is de levering van het pand vrijgesteld van BTW. Omgekeerd geldt dat u bij de aankoop van een pand dat nieuw is of minder dan twee jaar geleden in gebruik genomen is, wel BTW moet betalen. Bij de koop van een bouwterrein betaalt u eveneens BTW, tenzij u de grond koopt van een niet-ondernemer.

5.3.1 Pand dient tevens als woonruimte

woongedeelte

Als u een pand koopt dat u gebruikt als bedrijfsruimte voor belaste prestaties én als woonruimte, kan het zijn dat u de woning niet tot het ondernemingsvermogen mag rekenen. U heeft in dat geval voor het woongedeelte geen recht op aftrek van voorbelasting. Bij een latere verkoop bent u alleen BTW verschuldigd over het bedrijfsgedeelte.

splitsen

De vraag die u hierbij moet stellen is of het woongedeelte voldoende zelfstandigheid heeft om het af te splitsen van het bedrijfsgedeelte. Dit is bijvoorbeeld het geval als het bedrijfsdeel fysiek afgescheiden is van het woongedeelte en zelfstandig bruikbaar is. Zijn het woon- en bedrijfsdeel niet te splitsen, dan kunt u kiezen of u het pand geheel of gedeeltelijk tot het privé- of ondernemingsvermogen rekent:

• Kiest u voor privévermogen? Dan kunt u geen voorbelasting aftrekken. U bent bij een eventuele latere doorlevering dan geen BTW verschuldigd.
• Kiest u voor bedrijfsvermogen? Dan is de voorbelasting aftrekbaar.

5.3.2 Op verzoek mét BTW

belaste 
aankoop

Als u een bedrijfspand koopt dat vrijgesteld is van BTW, kunt u er samen met de verkoper toch voor kiezen om BTW te betalen over de aankoop. Dit is mogelijk als u de BTW van de aankoop voor minimaal 90% kunt aftrekken als voorbelasting, wat het geval is als u het pand voor minimaal 90% gaat gebruiken voor belaste bedrijfsactiviteiten. NB. Voor sommige branches geldt een minimumeis van 70%. Een belaste aankoop geldt voor het jaar waarin u het pand koopt en voor het boekjaar daarna. Het is niet mogelijk om te kiezen voor belaste verkoop van een bedrijfspand als:

• de verkoop van het bedrijfspand onderdeel is van de verkoop van het hele bedrijf;
• de verkoper onder de landbouwregeling valt.

Notariële akte

verzoek

Als de koper en verkoper de levering van een bedrijfspand met BTW willen belasten, kunnen zij dit aangeven in de notariële akte van levering. Ook is het mogelijk hiervoor gezamenlijk een verzoek te doen bij het kantoor van de Belastingdienst waaronder de verkoper valt. U moet het verzoek uiterlijk hebben ingediend op het moment van levering van de onroerende zaak. In de notariële akte of bij het verzoek moet u een verklaring toevoegen waarin staat dat de koper het pand voor minimaal 90% (of 70%) voor belaste prestaties gebruikt.

BTW verlegd

verlegde BTW

Normaal gesproken is degene die de goederen levert, de verkoper, BTW verschuldigd. Als de verkoop van een bedrijfspand op verzoek met BTW wordt belast, is echter de koper de BTW verschuldigd. De BTW wordt ‘verlegd’ van de verkoper naar de koper van het pand. Deze moet de BTW op zijn aangifte invullen en kan deze verlegde BTW op dezelfde aangifte vervolgens weer aftrekken als voorbelasting.