3.3 Waardering en afschrijving bedrijfspand
historische kostprijs
De waardering van vastgoed heeft grote invloed op de jaarrekening van uw onderneming. Een onroerende zaak op de balans van uw onderneming zult u in de regel moeten waarderen op de historische kostprijs. Dit is de oorspronkelijke aankoopprijs van het bedrijfsmiddel, ofwel de aanschaffingskosten of de voortbrengingskosten. Daarnaast speelt de afschrijving een belangrijke rol.
3.3.1 Kopen of bouwen
Wilt u een bedrijfspand in eigendom hebben, dan kunt u kiezen om het pand te kopen of zelf te bouwen. Wilt u het pand liever zelf bouwen, dan moet u op de balans rekening houden met de voortbrengingskosten.
Aanschaffingskosten
kosten
BTW
De aanschaffingskosten van een bedrijfspand bestaan uit de aankoopprijs plus de kosten die u maakte om het pand te verkrijgen. Denk in dit verband aan de notariskosten, de overdrachtsbelasting, eventuele BTW en onderhouds- en verbeteringskosten. Daarnaast kunt u de kosten zoals energiekosten, verzekeringskosten, schoonmaakkosten en inrichtingskosten in aftrek brengen. De BTW op deze kosten is alleen aftrekbaar als u de BTW niet als voorbelasting in aftrek kunt brengen.
Voortbrengingskosten
vervaardiging
variabele kosten
De voortbrengingskosten zijn alle kosten die zijn gemoeid met de bouw (de vervaardiging) van de onroerende zaak. Deze kosten bestaan uit alle kosten voor mankracht en materiaal die zijn ingezet om het bedrijfsonroerend goed te vervaardigen (de variabele kosten). Dit geldt ook voor de overheadkosten die zijn toe te rekenen aan de bouw (het constante deel van de algemene kosten).
Voor een beleggingspand is de waardering in principe gelijk aan die van een bedrijfspand. Betreft het een ondernemingsactiviteit, dan zult u het pand moeten waarderen als voorraad.
3.3.2 Lineaire afschrijving
restwaarde
U kunt afschrijven over het deel van het eigen bedrijfspand dat u voor uw onderneming gebruikt. Dit kan zelfs als er sprake is van een waardestijging. De afschrijving past u toe op de historische aankoopprijs (inclusief de aankoopkosten en de installatiekosten) of de voortbrengingskosten. U mag het pand lineair afschrijven, maar moet hierbij wel rekening houden met de restwaarde van het pand en de gebruiksduur. Op de grond mag u niet afschrijven.
U kunt niet meer afschrijven als de bodemwaarde is bereikt. Verhuurt u een pand (gebouw ter belegging), dan is de WOZ-waarde de bodemwaarde. Voor panden in eigen gebruik is dat voor de IB 50% van de WOZ-waarde. Meer informatie over de WOZ-waarde vindt u in hoofdstuk 9.
Lagere bedrijfswaarde
goingconcernwaarde
De bedrijfswaarde is de waarde die een koper bij overname van uw gehele onderneming zou toekennen aan het afzonderlijke activum. Hierbij geldt wel dat de koper daarvoor uitgaat van de overnamewaarde van het geheel en voornemens zou zijn om de uitoefening van het bedrijf voort te zetten (goingconcernwaarde). Als deze waarde lager is dan de boekwaarde van de onroerende zaak op de balans, staat het u vrij een extra afschrijving toe te passen tot aan deze lagere bedrijfswaarde. Is de bedrijfswaarde hoger dan de boekwaarde, dan geldt de laatste waardering.