6.2 Onroerendezaakbelasting (OZB)
Gemeentewet
Gemeenten gebruiken de WOZ-waarde voor de onroerendezaakbelasting (OZB). De OZB is gebaseerd op de Gemeentewet en dus ook één van de laatste heffingen waar gemeenten zelf over mogen beslissen en die is niet zelden het sluitstuk van de begroting. Voor de heffing van de OZB maken gemeenten een onderscheid tussen twee belastingen: een eigenarenbelasting en een gebruikersbelasting.
Eigenarenbelasting
vruchtgebruik
Heeft u op 1 januari van het jaar een pand op grond van een zakelijk recht (in eigendom of het vruchtgebruik) in bezit, dan valt enkele weken later een aanslag OZB bij u op de mat. Eigenaren van zowel woningen als niet-woningen (zoals een bedrijfspand) worden aangeslagen.
In principe zijn de eigendomsgegevens die het Kadaster aan de gemeente levert, leidend, tenzij u stukken overlegt waaruit blijkt dat de werkelijke eigendomssituatie anders is.
Gebruikersbelasting
belegging
Als u een niet-woning gebruikt, bijvoorbeeld als huurder, wordt u aangeslagen als gebruiker. Bent u zowel eigenaar als gebruiker van het pand, dan ontvangt u twee aanslagen. Stel, u houdt een onroerende zaak alleen als belegging aan en woont of werkt er niet in. Moet u dan de gebruikersbelasting betalen? De rechter oordeelde dat dit niet het geval is.
behoefte
Onder het feitelijk gebruik verstaat de rechter het houden van een onroerende zaak ter bevrediging van de eigen behoefte. Als u een pand dus niet feitelijk benut, kan de gemeente u niet voor het gebruikersdeel belasten. Dit standpunt is ook verdedigbaar bij verhuur en leegstand.
6.2.1 Heffingsgrondslag
woning
Zoals eerder opgemerkt is de WOZ-waarde de heffingsgrondslag voor de OZB. Toch kan een aanslagbiljet soms twee verschillende waardes vermelden voor hetzelfde pand. Dit is het geval als een onroerende zaak niet in hoofdzaak als woning dient, maar in die woning wel woningonderdelen aanwezig zijn. In dat geval wordt over de waarde van de woningonderdelen geen gebruikersbelasting geheven. De situatie op 1 januari van het belastingjaar is bepalend.
6.2.2 OZB-tarief
verschillen
Het OZB-tarief is een vast percentage van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Wettelijk bestaat de mogelijkheid voor gemeenten om verschillende tarieven te hanteren voor de eigenaren van woningen en niet-woningen en de gebruikers van niet-woningen. Per gemeente bestaan er grote verschillen in de OZB-tarieven, iets om rekening mee te houden bij een eventuele locatiekeuze.
OZB met gemiddeld 2,2% gestegen in 2019
In 2019 is de OZB met gemiddeld 2,2% gestegen. Uit een steekproef van Vereniging Eigen Huis onder 111 gemeenten blijkt dat huiseigenaren in 2019 gemiddeld € 289 aan OZB betalen. In 2018 was dat € 283. De OZB die huiseigenaren betalen verschilt ook sterk per gemeente. In Nijmegen is de OZB bijvoorbeeld vier keer zo hoog als in Den Haag. Maar op de eerste plaats van OZB-stijgers staat de Noord-Brabantse gemeente Cuijk. Hier schoot de OZB met 32% omhoog. In deze gemeente steeg de OZB in 2018 ook al fors met 12%.
6.2.3 Vrijstellingen OZB
De OZB kent ook vrijstellingen. Dit betekent dat een aantal onroerende zaken geheel of gedeeltelijk uitgezonderd zijn van belastingheffing. Het gaat hierbij om:
- kassen, glastuinbouw en landbouwgronden;
- landgoederen die onder de Natuurschoonwet vallen;
- natuurterreinen van natuurorganisaties;
- openbare wegen, waterwegen en spoorbanen;
- waterverdedigings- en waterbeheersingswerken van de overheid;
- omvangrijke machines en werktuigen in de industrie;
- kerken, moskeeën, synagogen en andere gebouwen voor levensbeschouwelijke samenkomsten.
Ontheffing
Voor bovenstaande gebouwen is geen OZB verschuldigd. Naast deze verplichte vrijstellingen kunt u ook een speciale ontheffing van uw gemeente krijgen. Bij de meeste gemeenten hoeft u geen belasting te betalen bij:
- WOZ-waarden onder de € 12.000 of een lagere drempel;
- objecten die in eigendom zijn van de gemeenten (de gemeente zou dan zichzelf aanslaan);
- plantsoenen en parken.