6.1 Waardering van onroerende zaken
duurzaam
Het begrip onroerende zaak is ontleend aan het Burgerlijk Wetboek. Onroerend zijn de grond en de opstallen die daar duurzaam mee verenigd zijn. Denk aan onbebouwde grond, woningen, kantoren, winkels, fabrieken of installaties. Voorwerpen die duurzaam drijven, zijn echter alleen onroerend als zij door verbindingen met de vaste wal zijn verenigd.
Hogere WOZ-waarde door zonnepanelen
Ook zonnepanelen die op een huis zijn geplaatst tellen mee voor de WOZ-waarde. Dat bij een eventuele verhuizing de zonnepanelen zouden kunnen worden meegenomen, is niet relevant. Dit heeft Hof Arnhem-Leeuwarden beslist. De Tweede Kamer is het hier niet mee eens. Om hier een einde aan te maken is een motie met een dergelijke strekking in 2018 aangenomen en zal naar verwachting door het kabinet worden uitgevoerd.
Hof Leeuwarden, 17 april 2018 (ECLI (verkort): 3.558
6.1.1 Uniforme waardepeildatum
taxatie
De gemeenten zijn de uitvoerders van de Wet WOZ. De taxatie vindt plaats op basis van een zogenoemde uniforme waardepeildatum die voor het hele land geldt. Voor het WOZ-tijdvak van 1 januari 2019 tot en met 31 december 2019 is de waardepeildatum 1 januari 2018. Dit betekent dat de waarde van elke onroerende zaak wordt bepaald aan de hand van de waarde die de onroerende zaak had op 1 januari 2018.
6.1.2 Taxatie huurwaarde
vergelijking
zakelijk
Voor de bepaling van de WOZ-waarde van woningen maken gemeenten gebruik van een vergelijkingsmethode, ook wel bekend als de modelmatige waardebepaling. Daarbij spelen zowel de verkoopcijfers als de kenmerken van een woning een rol. De WOZ-waarde is eigenlijk de marktwaarde rekening houdend met enkele waarderingsvoorschriften. De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
Bedrijfspand
huurwaarde
jaarhuur
Voor de bepaling van de WOZ-waarde van niet-woningen worden ook andere marktgegevens gebruikt. Zo maken de meeste gemeenten bij de waardebepaling van winkel- en bedrijfspanden vaak gebruik van de huurwaardekapitalisatiemethode. De waarde van uw pand wordt dan gebaseerd op een getaxeerde huurwaarde die wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor, ofwel het aantal keer de jaarhuur die iemand bij verkoop wil ontvangen of bij koop bereid is te betalen. De taxatie van de huurwaarde vindt plaats door vergelijking met de brutohuurprijzen (inclusief kosten voor beheer en exploitatie) van vergelijkbare panden die rond de waardepeildatum tot stand zijn gekomen.
Naast huurprijzen spelen ook andere marktgegevens een rol bij de waardebepaling, zoals grondprijzen, omzetgegevens en stichtingskosten.
6.1.3 Correctie WOZ-waarde
ontwikkelingen
In principe mag de gemeente bij de waardebepaling geen rekening houden met eventuele marktontwikkelingen ná de waardepeildatum. Toch kunnen zich situaties voordoen waarbij correctie van de WOZ-waarde nodig is. Dit is het geval bij een wijziging van het pand, van de gerechtigdheid tot het pand of bij vererving.
Wijziging van het pand
verbouwing
toestand
De situatie kan zich voordoen dat er tussen de waardepeildatum en het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, iets gebeurt waardoor de waarde van het pand een wijziging ondergaat. Denk hierbij aan een verbouwing, sloop, bestemmingswijziging of een recent bekend geworden bodemverontreiniging. In deze situaties negeert de gemeente de waardepeildatum en kijkt zij alleen naar de situatie bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld. Deze datum is de toestandspeildatum. Feitelijk wordt de waardepeildatum een jaar opgeschoven om rekening te houden met zo’n bijzondere omstandigheid.
Ook na de waardepeildatum is correctie van de WOZ-waarde mogelijk
Wijziging van de gerechtigdheid
verkoop
Ook bij een wijziging van de gerechtigdheid tot het pand kan de gemeente een nieuwe WOZ-beschikking afgeven. In zo’n geval past de gemeente de oorspronkelijke waardepeildatum toe, maar zij beoordeelt de hoogte van de beschikking opnieuw. De gerechtigdheid wijzigt uiteraard bij verkoop, zodat ook de kopers van een pand de mogelijkheid hebben om – voor het lopende jaar – alsnog een nieuwe WOZ-beschikking aan te vragen. Maar ook uw erfgenamen kunnen alsnog bezwaar maken als zij een pand erven.
Controle door de Waarderingskamer
De Waarderingskamer houdt toezicht op de kwaliteit van de WOZ-taxaties die gemeenten doen. Deze instantie kan een gemeente dus op de vingers tikken, als zij van mening is dat die gemeente haar werk niet goed doet.
Uit cijfers van de Waarderingskamer blijkt dat WOZ-waardes van woningen op 1 januari 2019 gemiddeld 8,3% hoger lagen dan die op 1 januari 2017.
Keuze bij vererving
berekenen
Verder geldt er voor woningen en bedrijfspanden die door schenking of vererving worden verkregen al enkele jaren een bijzondere keuzeregeling. Op basis van deze regeling kunt u als verkrijger ervoor kiezen om de verschuldigde erfbelasting of schenkbelasting te laten berekenen naar:
- de WOZ-waarde van het jaar van de verkrijging; of
- de WOZ-waarde van het jaar volgend op het jaar van de verkrijging.
6.1.4 WOZ-beschikking
bezwaar
U krijgt jaarlijks een WOZ-beschikking van uw gemeente. In die beschikking maakt de gemeente een schatting van de waarde van uw pand op een bepaalde datum. Na verloop van de bezwaartermijn, is de vastgestelde waarde bindend: u zit er dan in principe voor één belastingjaar aan vast.
beschikking
Het kabinet wil met een wetsvoorstel regelen dat de WOZ-waarde voor een pand zo snel mogelijk definitief vast komt te staan. Daarom wordt er straks een WOZ-beschikking per pand afgegeven, waarvan alle belanghebbenden kennis moeten nemen. De beschikking staat meteen definitief vast als er binnen zes weken geen bezwaar is gemaakt.
Kritiek op nieuwe wetsvoorstel
Nu is het nog zo dat alle belanghebbenden een beschikking kunnen opvragen en tegen die WOZ-beschikking ook weer bezwaar kunnen maken. De reacties op dit wetsvoorstel zijn niet bepaald juichend. Eén van de kritiekpunten is de verslechtering van de rechtspositie van erfgenamen. Als zij een pand erven op het moment dat de WOZ-beschikking al definitief vaststaat, hebben zij namelijk geen mogelijkheid om hiertegen bezwaar te maken.
Controleren
taxatieverslag
kadaster
Aangezien aardig wat belastingen de WOZ-waarde als uitgangspunt nemen, is het raadzaam om de WOZ-waarde te controleren. Er zijn verschillende manieren om dit te doen:
- Raadpleeg het gemeentelijke taxatieverslag voor inzicht in de opbouw van de WOZ-waarde. Dit kan via de site van uw gemeente (digitale balie). Voor woningen is het taxatieverslag vaak ook beschikbaar via www.mijn.overheid.nl. U kunt met uw DigiD inloggen op MijnOverheid.
- Vergelijk de WOZ-waarde met woningen in de buurt op wozwaardeloket.nl.
- Vraag verkoopcijfers op bij het Kadaster. Let er wel op dat u een vergoeding moet betalen voor de gegevens.
6.1.5 Bezwaar maken
Als de waarde van het pand in uw ogen te hoog of te laag is vastgesteld, kunt u een bezwaarschrift indienen binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking.
tijd
reden
Als u meer tijd nodig heeft, bijvoorbeeld om cijfers op te vragen om goed te onderbouwen waarom u de WOZ-waarde onjuist vindt, kunt u een pro-formabezwaarschrift indienen. Daarmee geeft u aan dat u bezwaar wilt aantekenen tegen de WOZ-waarde, maar dat u meer tijd nodig heeft. Uw bezwaar moet in elk geval de volgende informatie bevatten:
- uw naam en adres;
- de datum waarop u het bezwaar verstuurt;
- de vermelding dat u bezwaar maakt tegen de WOZ-waarde van uw bedrijfspand;
- de reden waarom u bezwaar maakt;
- het WOZ-nummer.
Op rendement.nl/fiscaaldossier vindt u een handige maatwerkbrief om bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking van uw gemeente.
Onderbouwen
beroep
Bij een bezwaar tegen de WOZ-waarde kunt u verschillende zaken aanvoeren. Zo kunt u bij de gemeenten opvragen met welke gebouwen uw pand is vergeleken. Mogelijk zijn dat in uw ogen de verkeerde panden. Ook kunt u een beroep doen op waardeverminderende factoren. Bij de beoordeling van zo’n bezwaar is van belang of een eventuele koper inderdaad minder zou willen neertellen voor uw pand.