1.3 Het pand op naam van de onderneming
ondernemingsvermogen
privévermogen
U kunt er ook voor kiezen de bedrijfswoning tot het ondernemingsvermogen te laten behoren. U heeft ‘binnen de grenzen van de redelijkheid’ de vrije keuze het woon/werkpand in zijn geheel tot het ondernemingsvermogen dan wel het privévermogen te rekenen. Als u de woning later overhevelt van ondernemings- naar privévermogen, moet u afrekenen over het verschil tussen de waarde in het economisch verkeer en de boekwaarde. In hoofdstuk 5 leest u alles over de ruimte die u wettelijk heeft om deze keuzes te maken.
Kostenaftrek
kosten
Kiest u ervoor het pand op naam van de onderneming te kopen, dan kunt u de kosten die u maakt voor het eigen pand aftrekken. Denk hierbij aan:
- financieringskosten;
- onderhoudskosten;
- gas, water en elektra;
- verbouwingen;
- gemeentelijke en overige zakelijke lasten.
Bovendien heeft u mogelijk recht op aftrek van voorbelasting, zodat u alle BTW mag aftrekken die u voor het pand in rekening wordt gebracht U leest hierover in hoofdstuk 4.
1.3.1 Keuzevermogen
waardestijging
rentekosten
onderhoudskosten
Beide opties – ondernemingsvermogen of privévermogen – hebben voordelen. Bij de keuze spelen een aantal overwegingen een rol:
- Een groot voordeel van een privéwoning is dat de waardestijging fiscaal onbelast blijft. De waardestijging van de bedrijfswoning is bij verkoop van de woning of verkoop of staking van de onderneming belast.
- De rentekosten voor een zakelijke woning zijn (vooralsnog) onbeperkt aftrekbaar.
- De onderhoudskosten voor een bedrijfswoning zijn onbeperkt aftrekbaar.
- Op de aanschafwaarde van een bedrijfswoning mag u fiscaal aftrekbaar tot 50% van de WOZ-waarde afschrijven. Voor een privéwoning mag dat niet. En mocht u onverhoopt een zakelijke woning met verlies verkopen, dan is dat verlies fiscaal aftrekbaar.
De hypotheekrente op de eigen woning is maximaal 30 jaar aftrekbaar. Voor iedere nieuwe hogere hypotheek geldt die termijn steeds opnieuw voor het bedrag dat u extra leent. Het percentage van de maximale hypotheekrenteaftrek wordt geleidelijk verlaagd van 52 naar 38%.
Onherroepelijk
onherroepelijk
financiering bedrijfspand
De keuze voor privé- of zakelijk vermogen maakt u in de belastingaangifte van het jaar van aanschaf (aankoop of bouw) van de woning of de start van uw bedrijf. In principe kunt u terugkomen op de gemaakte keuze. Dit kan tot het moment waarop de aanslag van dat jaar of een later jaar onherroepelijk vaststaat. Dat is het geval als zes weken na de aanslagdatum geen bezwaar is gemaakt. Daarna is het alleen mogelijk als een wetswijziging of rechterlijke uitspraak een wijziging toestaat.
1.3.2 Financiering pand
looptijd
eigen inbreng
eigen middelen
debiteuren-opslag
De voorwaarden die financierders stellen aan de financiering van een bedrijfspand vanuit de onderneming verschillen op een aantal punten van de financiering van de eigen woning. Zo is de looptijd van de financiering in de meeste gevallen twintig tot vijfentwintig jaar (privé: dertig jaar). De meeste hypotheekverstrekkers hanteren een lineaire aflossing. Andere verschillen zijn:
- Eigen inbreng: De grootbanken hebben naar aanleiding van de kredietcrisis de kapitaaleisen rond de aankoop van zakelijk onroerend goed aangescherpt. De nieuwe norm houdt in dat maximaal 70% van de marktwaarde van het pand wordt gefinancierd. De rest van het aankoopbedrag moet dus uit eigen middelen komen. Op basis van de hypotheeknorm die Nibud adviseert, kunnen consumenten in 2016 een hypotheek afsluiten tot maximaal 102% van de waarde van de koopwoning.
- Debiteurenopslag: Anders dan bij de aankoop van de eigen woning wordt het debiteurenrisico meegenomen. De bank zal de risico’s op betalingsonmacht meenemen in het aanbod en verdisconteren in het rentetarief. Hierdoor is de uiteindelijke rente voor een zakelijke hypotheek doorgaans hoger dan bij aankoop van een bedrijfswoning privé.
verkoopwinst
Het belangrijkste verschil speelt misschien wel rond de verkoop van de bedrijfswoning. Is het pand privébezit, dan is de verkoopwinst net als bij de verkoop van de eigen woning onbelast. Maakt het pand deel uit van de onderneming, dan is de waardestijging winst van uw onderneming. En over die winst moet u bij de verkoop belasting betalen. De overweging die u moet maken, is of de verwachte waardestijging van het pand opweegt tegen de verwachte kosten.
Overgang van privé naar zakelijk en vice versa
afrekenen
Als u de bedrijfswoning overhevelt vanuit de onderneming naar het privévermogen, moet u afrekenen over het verschil tussen de waarde in het economisch verkeer en de boekwaarde. De fiscus heeft hiervoor regels opgesteld. In hoofdstuk 6 leest u alles over de regels rond de verkoop en de fiscale consequenties bij de overgang van zakelijk naar privé en omgekeerd.