1.1 Het pand als privé-eigendom

eigen woning

Als u de bedrijfswoning privé koopt, wordt deze fiscaal aangemerkt als eigen woning. De woning maakt deel uit van uw privévermogen. Het fiscale begrip ‘eigen woning’ is scherp afgebakend door de wetgever. Dit hangt samen met de bijzondere fiscale positie ervan. Van een eigen woning is sprake als u aan de volgende twee voorwaarden voldoet:

• u, uw fiscaal partner, of u beiden bent eigenaar van de woning;
• de woning is uw hoofdverblijf.

1.1.1 Fiscaal partner

U bent fiscaal partner als u getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap heeft.

fiscale
partners

eigenaar

verhuur

adres

Als u getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap heeft, is uw echtgenoot of partner ook uw fiscaal partner. Staat iemand op hetzelfde adres ingeschreven in de Basisregistratie Personen, dan bent u fiscale partners als u aan één van de onderstaande voorwaarden voldoet:

• u bent beiden meerderjarig en u heeft samen een notarieel samenlevingscontract afgesloten;
• u heeft samen een kind;
• één van u beiden heeft een kind van de ander erkend;
• u bent bij de pensioenregeling aangemeld als pensioenpartners;
• u bent samen eigenaar van een eigen woning waarin u allebei woont;
• u bent allebei meerderjarig en op uw adres staat ook een minderjarig kind van één van u beiden ingeschreven. Dit geldt echter niet als u een deel van uw woning verhuurt aan degene met wie u op hetzelfde adres staat ingeschreven. U wordt niet aangemerkt als fiscale partners als sprake is van verhuur op zakelijke gronden. Voorwaarde is dat u een schriftelijke huurovereenkomst heeft;
• u was het jaar ervoor al fiscaal partner van elkaar.

Einde partnerschap

geregistreerde partners

Uw fiscaal partnerschap eindigt zodra u niet meer samen op hetzelfde adres ingeschreven staat. Het maakt hierbij niet uit of u nog steeds aan één van de bovenstaande voorwaarden voldoet. Dit is anders als u gehuwd bent of geregistreerde partners. In dat geval eindigt het fiscaal partnerschap pas op het moment dat u een formeel verzoek tot echtscheiding of scheiding van tafel en bed heeft ingediend, respectievelijk het geregistreerdpartnerschapscontract heeft ontbonden. Het maakt daarbij niet uit of u daarna wel nog samen eigenaar bent van het huis.

1.1.2 Hoofdverblijf

hoofdverblijf

U kunt maar één woning als hoofdverblijf aanwijzen. Als u en uw fiscaal partner beiden een eigen woning hebben, moet u kiezen welke woning u aanmerkt als de woning die uw beider hoofdverblijf is. Van die woning kunt u de hypotheekrente aftrekken en telt u het eigenwoningforfait op bij de inkomsten. De waarde en de eventuele schuld van de andere woning vallen in box 3 (sparen en beleggen).

Woonboot, erfpacht, opstal

woonboot

erfpacht

recht van 
bewoning

Als u er zelf in woont en zelf de kosten en lasten ervan betaalt, is in de volgende situaties ook sprake van een eigen woning:

• een woonboot met een vaste ligplaats;
• een woonwagen met een vaste standplaats;
• een woning waarvan u of uw fiscale partner het recht van erfpacht voor de grond of het recht van opstal heeft;
• een woning op basis van een lidmaatschap van een coöperatieve flatvereniging;
• een woning waarvan u of uw fiscaal partner het vruchtgebruik, recht van bewoning of recht van gebruik heeft geërfd.

De volgende woningen gelden niet als eigen woning:

• een huurwoning;
• een vakantiewoning;
• een woning die u verhuurt;
• een woning die tot het ondernemingsvermogen of resultaatvermogen behoort.

1.1.3 Tweede woning

vakantiewoning

Als u naast uw hoofdverblijf privé nog andere woningen of panden bezit, bijvoorbeeld een vakantiewoning, een ‘pied-à-terre’ of een appartement dat u verhuurt, wordt dit bezit aangemerkt als een tweede woning. De waarde en de eventuele (hypotheek)schuld van deze woning vallen in uw aangifte inkomstenbelasting onder de bezittingen in box 3.

Tijdelijk twee woningen

twee woningen

Er gelden speciale regels als u tijdelijk twee woningen heeft. U kunt de (hypotheek)rente in dat geval voor de tweede woning maximaal drie jaar aftrekken. Verhuurt u uw (te koop staande) woning tijdelijk, dan is uw lening gedurende de verhuur een schuld in box 3 en uw woning een bezit in box 3. De eventueel ontvangen huur hoeft u niet op te geven als inkomsten (zie ook hoofdstuk 10).