1.2 Definitie van een bedrijfswoning

bedrijfswoning

Als de ondernemer onder één dak woont en werkt, en het pand geheel tot het ondernemingsvermogen behoort, is sprake van een bedrijfswoning. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een tuinderswoning, een boerderij of een woon-winkelpand, maar ook voor een woning die deel uitmaakt van de bedrijfslocatie op een bedrijventerrein.

1.2.1 Noodzakelijk voor de bedrijfsactiviteiten

noodzakelijk

bedrijfsvoering

toezicht

De bedrijfswoning is niet alleen een fiscaal, maar ook een juridisch begrip. Juridisch wordt onder een bedrijfswoning verstaan: een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein, slechts bestemd voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein, noodzakelijk is. Dit kan de ondernemer zelf zijn, maar ook een werknemer. Er wordt bij een bedrijfswoning van uitgegaan dat het noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering dat er bij de onderneming gewoond wordt. De bedrijfsactiviteiten ter plaatse dienen de woning kortom te rechtvaardigen. Voor het beoordelen of een bedrijfswoning bij een bedrijf als noodzakelijk moet worden beschouwd, wordt uitgegaan van twee criteria. De bedrijfswoning is noodzakelijk voor:

Toezicht

calamiteiten

producten

De bedrijfswoning is noodzakelijk voor het houden van toezicht op het bedrijf, waartoe de woning behoort, gezien de aard van de activiteiten van dit bedrijf. Het houden van toezicht moet nodig zijn gedurende reguliere openingstijden, maar ook daarbuiten. De volgende toetsingsvragen moet u hierbij stellen:

Doelmatige bedrijfsvoering

activiteiten

product

redelijk belang

Ook hier geldt dat de aard van de activiteiten bepaalt in hoeverre deze reden van toepassing is. In ieder geval moet aangetoond worden dat de persoon die de bedrijfswoning wil gaan betrekken, daadwerkelijk en duurzaam bij de dagelijkse bedrijfsvoering is betrokken. Daarnaast is het van belang dat aannemelijk gemaakt wordt dat met de bedrijfswoning een aanzienlijk bedrijfseconomisch belang gediend is. De volgende toetsingsvragen moet u hierbij stellen:

• Is directe aanwezigheid noodzakelijk vanwege het product dat het bedrijf aanbiedt? Is het product van het bedrijf en de klant van het bedrijf, afzonderlijk en gezamenlijk, afwijkend van het gangbare, waarbij een ontkoppeling van wonen en werken een onevenredige belasting van de bewoner met zich meebrengt dat een doelmatige bedrijfsvoering onmogelijk is.
• Is directe aanwezigheid noodzakelijk vanwege het bijzondere verloop van het productieproces? Het productieproces ter plaatse vergt zoveel tijd en aandacht van de bewoner van de bedrijfswoning dat op grond daarvan een redelijk belang om op het bedrijfsperceel te wonen aanwezig geacht mag worden.

1.2.2 Bestemmingsplan

overlast

Het noodzakelijkheidsvereiste is een belangrijke beperking bij de verkoop aan particulieren. Vaak geldt voor een bedrijfswoning dat de gemeente regels opstelt omtrent de bewoning. Dit heeft onder meer te maken met de milieuhinder en omgevingsvergunningen die voor de nabije omgeving van de bedrijfswoning gelden. Dit uit angst dat nieuwe, particuliere kopers als ‘burger’ bezwaar maken tegen de overlast van bedrijven in de omgeving of dwars gaan liggen bij het afgeven van een nieuwe vergunning.

‘Bijzondere last of beperking’

bestemmingsplan

Normaliter moet u een huis zonder lasten of beperkingen verkopen tenzij de koper deze lasten of beperkingen uitdrukkelijk aanvaardt. Bij de bedrijfswoning komen daar ook nog eens de eisen uit het bestemmingsplan bij. Een bedrijfswoning heeft in juridisch opzicht kortom een bijzondere status, er kleeft volgens de wet een ‘bijzondere last of beperking’ aan. Dit heeft gevolgen bij de verkoop. Een particulier kan door deze uitzondering niet zonder meer de bedrijfswoning kopen en betrekken.

Agrarische bedrijfswoning

discussies

De verkoop van een bedrijfswoning aan een particulier is met enige regelmaat aanleiding tot discussies die uiteindelijk in de rechtszaal worden beslecht. Dit gebeurt regelmatig als het gaat om de vraag of het bewonen van een agrarische bedrijfswoning door een niet-agrariër mogelijk is. Bij verkoop van de woning aan een burger zal meestal sprake zijn van een gebruik dat strijdig is met het bestemmingsplan, waardoor de gemeente de koper kan verbieden de woning als burger te bewonen.