4.4 Bepalen van het resultaat
winstregime
Het resultaat van de terbeschikkingstelling wordt bepaald aan de hand van het winstregime, volgens goed koopmansgebruik.
4.4.1 Winst-en-verliesrekening
kosten
Dit betekent onder meer dat u ieder jaar een aparte balans en winst-en-verliesrekening moet opstellen. Hierin vermeldt u ook de kosten van het pand, bijvoorbeeld de rente op de lening en de onderhoudskosten. Deze kosten zijn aftrekbaar van uw inkomen in box 1, zodat u in dat jaar over een lager inkomen inkomstenbelasting betaalt.
Investeringen, bijvoorbeeld een verbouwing of groot onderhoud, mag u niet ineens van het inkomen aftrekken, maar moet u via een jaarlijkse afschrijving ten laste van de winst brengen, conform de hiervoor geldende regels.
Voorbeeld
huuropbrengst
U heeft privé een pand gekocht, dat u sinds 1 januari 2017 aan uw eigen bv verhuurt. Het pand heeft u per diezelfde datum gekocht voor € 400.000 (inclusief de grond, die een waarde heeft van € 75.000). De huuropbrengst bedraagt op jaarbasis € 36.000. De aankoop van het pand heeft u gefinancierd met een hypothecaire geldlening van € 400.000. Op de lening rust een jaarlijkse rente van 4,5%. Aan onderhoud van het pand bent u jaarlijks ongeveer € 2.500 kwijt. De jaarlijkse afschrijving is vastgesteld op 3% van de aankoopwaarde (verminderd met de waarde van de grond).
| Als resultaat uit overige werkzaamheid geldt het volgende: | ||
|---|---|---|
| Huuropbrengst | € 36.000 | |
| Af: hypotheekrente | € 18.000 | |
| Af: onderhoudskosten | € 2.500 | |
| Af: afschrijvingen | € 9.750 | |
| Nettoresultaat | € 5.750 | |
| Af: tbs-vrijstelling (12%) | € 690 | |
| Belast resultaat | € 5.060 | |
4.4.2 Waardering
Het is van belang vast te leggen wat de waarde van het vermogensbestanddeel is op het moment dat de terbeschikkingstelling begint en op het moment dat deze eindigt. Dit heeft te maken met de verhuizing van het vermogensbestanddeel van box 3 naar box 1 en weer terug.
belast
Een eventuele waardestijging van het ter beschikking gestelde vermogensbestanddeel is belast op het moment dat de regeling ophoudt te werken. Bij verhuur van een pand kan dat bijvoorbeeld het moment zijn dat de verhuur eindigt, het pand wordt verkocht of de aandelen in de bv worden verkocht. Als terbeschikkingsteller mag u – indien van toepassing – een herinvesteringsreserve en een egalisatiereserve vormen.
verkoop aandelen
Als u moet afrekenen zonder dat er sprake is van een vervreemding (het pand blijft bijvoorbeeld in privébezit), is voor het verschuldigde belastingbedrag uitstel van betaling mogelijk voor ten hoogste tien jaar.
Voorbeeld
Terug naar het vorige voorbeeld. U verkoopt op 31 december
2021 de aandelen van uw bv aan uw opvolger, die geen verbonden persoon van u is. Door de verkoop van de aandelen gaat het verhuurde pand over van box 1 naar box 3. Gevolg hiervan is dat u in box 1 moet afrekenen over de (fictieve) boekwinst op het pand.
Uit een taxatie blijkt dat de waarde van het bedrijfspand op 31 december 2021 € 360.000 is. De fiscale afrekening ziet er dan als volgt uit:
- Waarde economisch verkeer € 360.000
- Boekwaarde kantoorpand € 400.000 -/- (5 x € 9.750) = € 351.250
- Boekwinst op pand € 8.750
De boekwinst wordt volledig belast in box 1. Dit kan leiden tot een aanslag van maximaal € 49,5% x € 8.750 = € 4.331,25.