4.1 Verhuur van (een deel van de) eigen woning
Als u een deel van uw eigen woning verhuurt, bijvoorbeeld een kamer of werkruimte, is de fiscus in de eerste plaats geïnteresseerd in de relatie tussen u en de huurder.
4.1.1 Beschikbaar gestelde werkruimte
werkruimte
verbonden persoon
Stelt u een werkruimte ter beschikking aan een met u verbonden persoon die de ruimte gebruikt voor zijn onderneming, dan moet u uw opbrengsten, minus de kosten, uit de terbeschikkingstelling aangeven in box 1. Dit geldt ook voor een samenwerkingsverband waarvan een met u verbonden persoon deel uitmaakt. De opbrengsten minus de aftrekbare kosten en de vrijstelling is het resultaat uit de terbeschikkingstelling van een bezitting (zie paragraaf 4.2).
Een met u verbonden persoon is uw fiscaal partner en de minderjarige kinderen van u of uw fiscale partner. Het gaat niet om het ter beschikking stellen van uw bezittingen door uw echtgenoot met wie u in gemeenschap van goederen bent getrouwd.
4.1.2 Kamerverhuur
kamerverhuurvrijstelling
Als u een kamer verhuurt heeft u recht op een kamerverhuurvrijstelling. Hiervoor moet u aan alle drie de volgende voorwaarden voldoen:
De huurinkomsten hoeft u niet aan te geven, zolang deze onder de vrijstellingsdrempel liggen.
Inkomsten boven drempel
drempel
huuropbrengst
Boven de drempel valt het verhuurde deel van de woning in box 3 (sparen en beleggen). U geeft de woningwaarde van het gedeelte dat u verhuurt en een even groot deel van de eigenwoningschuld aan in box 3. De rente over het verhuurde deel mag u niet aftrekken. De huuropbrengst hoeft u niet aan te geven in box 1. De uitgaven die u voor de verhuur doet, zoals huuradvertenties, inrichtingskosten of reparaties aan het verhuurde, kunt u niet opvoeren als aftrekbare kosten.
Een onvrije woning of etage wordt aangemerkt als een zelfstandige woning, als sprake is van een eigen keuken, douche en toilet en de woonruimte afsluitbaar is en uitkomt op een gemeenschappelijke gang of hal.
4.1.3 Tijdelijke verhuur woning in de verkoop
verhuur-periode
Als u een woning (tijdelijk) verhuurt in afwachting van de verkoop, heeft u gedurende de verhuurperiode geen recht op hypotheekrenteaftrek. Omgekeerd hoeft u de ontvangen huur niet op te geven als inkomsten. In uw aangifte geeft u deze woning inclusief (hypotheek)schuld op in box 3.
Einde aan de verhuur
box 1-inkomen
Vanaf het moment dat de verhuur stopt, maakt de woning weer deel uit van het box 1-inkomen en heeft u weer recht op (hypotheek)renteaftrek. De woning behoort weer tot het box 1-inkomen. Voorwaarde is dat u de woning leeg te koop heeft staan. U mag dit doen gedurende maximaal drie jaar na het kalenderjaar waarin u de woning die uw hoofdverblijf was voor een nieuwe woning hebt verlaten.
Voorbeeld
renteaftrek
Uw vorige woning staat sinds 1 april 2013 leeg en te koop. Vanaf 1 januari 2014 heeft u deze woning verhuurd. Vanaf deze datum valt de woning inclusief schuld in box 3, en heeft u geen renteaftrek. De verhuur stopt op 30 november 2014. Met ingang van 1 december 2014 mag u de rente weer aftrekken, tot en met uiterlijk 31 december 2016.
Waarderen woning na periode van drie jaar
waarde
bijleenregeling
Als u de woning ook nog verhuurt na het derde kalenderjaar waarin u de woning heeft verlaten, vallen de woning en de schuld vanaf dat tijdstip in box 3. Is uw hypotheekschuld op uw oude (verhuurde) huis op dat moment lager dan de waarde van het huis in het economisch verkeer, dan heeft u overwaarde. U moet deze overwaarde in mindering brengen op uw eigenwoningschuld. Dit staat bekend als de bijleenregeling. Hierdoor kunt u de rente van de hypotheek voor uw nieuwe woning nog maar beperkt aftrekken.
Belastinginkomsten via de deeleconomie
Airbnb
De meeste mensen geven hun inkomsten uit Airbnb of vergelijkbare organisaties niet op en betalen er geen belasting over. De Belastingdienst heeft in het FD laten weten onderzoek te doen naar particulieren die hun huis tijdelijk verhuren. Officieel bent u verplicht 70% van de inkomsten (minus de kosten die u maakt) uit tijdelijke verhuur in uw eigen woning op te geven bij de Belastingdienst. Verhuurinkomsten van een tweede woning zijn als hoofdregel onbelast, omdat u al via box 3 betaalt.