4.3 Verhuur van onroerende zaken
betaling
Naast de verkoop van onroerende zaken is ook de verhuur van onroerende zaken vrijgesteld van BTW-heffing. Van verhuur van een onroerende zaak is sprake als de eigenaar de huurder tegen betaling van huur voor een overeengekomen tijdsduur het recht verleent zijn goed te gebruiken en andere personen daarvan uitsluit. Onder verhuur valt ook elke andere vorm waarin iemand onroerende zaken voor gebruik, anders dan als levering, ter beschikking stelt aan een ander!
4.3.1 Uitzonderingen
KOR
belaste verhuur
Wegens het verrichten van een verhuurprestatie is, op een vijftal uitzonderingen na, geen BTW verschuldigd. In afwijking van de hoofdregel is dus wel belast:
- de verhuur van machines en bedrijfsinstallaties;
- de verhuur in het kader van hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen, als het gaat om kleineondernemersregeling (KOR) verblijf;
- de verhuur van parkeerruimten voor voertuigen en van lig- en bergplaatsen voor vaartuigen;
- de verhuur van safeloketten;
- de verhuur van onroerende zaken die niet worden gebruikt als woning, maar alleen als verhuurder en huurder verzoeken om belastingheffing (optie belaste verhuur).
4.3.2 Optie belaste verhuur
onderhoud
vrijstelling
Normaal gesproken blijft op grond van de vrijstellingsbepaling bij de verhuur van een onroerende zaak de berekening van BTW achterwege. Een groot nadeel hiervan is dat u als verhuurder de BTW op de kosten van aanschaf, verbetering of het onderhoud van de onroerende zaak niet als voorbelasting kunt aftrekken. Huurt u de onroerende zaak? Dan kunt u de belastingdruk, die is verscholen in de huurprijs niet in aftrek brengen. Gelukkig voorziet de wet in de mogelijkheid om de vrijstelling buiten toepassing te laten. U kunt uw keuze voor belaste verhuur vastleggen in de huurovereenkomst of met een verzoek aan uw belastingkantoor.
Vereisten belaste verhuur
woning
70%-aftrekrecht
Voor de belaste verhuur gelden strikte voorwaarden. Zo mag de huurder de onroerende zaak niet gebruiken als woning. Daarnaast moet u een uitdrukkelijke bepaling in het huurcontract opnemen, waarin u niet alleen vermeldt dat de verhuur met BTW zal plaatsvinden, maar dat u het gehuurde voor prestaties gebruikt waarvoor u minimaal 90% of 70% aftrekgerechtigd bent. Belaste verhuur is ook mogelijk als de huurder het pand voor minder dan 10% (of 30%) voor vrijgestelde omzet gebruikt. Maar dan is de aftrek van BTW over de huur en onkosten bij de huurder beperkt.
In sommige gevallen kunt u al met een aftrekrecht van 70% in aanmerking komen voor de optie belaste verhuur. Dit geldt op basis van een goedkeuring, onder meer voor de makelaardij in onroerende zaken, de reisbureaubranche en juridisch zelfstandige arbodiensten.
Afwijkende regeling
feitelijke duur
Voor de verhuur van congres-, vergader- en tentoonstellingsruimten geldt een afwijkende regeling. Deze ruimten mag u altijd belast met BTW verhuren op voorwaarde dat:
- de huurder de ruimte voor maximaal één aaneengesloten maand huurt. Hierbij gaat het om feitelijke duur van de huur en niet om de looptijd van het huurcontract;
- de huurder de ruimte uitsluitend gebruikt als congres-, vergader- of tentoonstellingsruimten;
- in de prijslijst of in de huurovereenkomst duidelijk is aangegeven dat de verhuur belast is met BTW.