4.2 Aan- en verkoop van onroerende zaken

levering

De onroerende zaak neemt in de BTW-wetgeving een bijzondere plaats in. Er gelden specifieke regelingen voor onroerende zaken. De levering (aan- en verkoop) van een onroerende zaak is vrijgesteld van BTW-heffing. Dat is de hoofdregel. Een onroerende zaak is volgens de wet: ‘grond, nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplanting, en gebouwen en werken die duurzaam zijn verenigd met de grond’. Ook bestanddelen van een onroerende zaak, zoals een cv-ketel of een inbouwkeuken, beschouwt de fiscus als een onroerende zaak.

4.2.1 Levering

eigendom

Van een levering van een onroerende zaak is sprake als de eigendom van een onroerende zaak als gevolg van een overeenkomst overgaat. Maar ook de oplevering van een onroerende zaak door de vervaardiger vormt een levering. Denk maar aan de situatie waarbij een aannemer een huis bouwt op grond die al eigendom is van de opdrachtgever.

Juridisch wordt de eigenaar van de grond via natrekking eigenaar van alles wat op die grond wordt gebouwd. Voor de BTW-heffing ontstaat pas een levering als de aannemer het huis oplevert!

4.2.2 Uitzonderingen op hoofdregel

Op de hoofdregel hiervóór bestaan een aantal uitzonderingen. Zo is de levering van een onroerende zaak belast met BTW als de onroerende zaak nieuw vervaardigd is (iets dat eerst niet bestond) of minder dan twee jaar na de eerste ingebruikneming wordt geleverd.

Bouwterrein

onbebouwde grond

Ook de levering van een bouwterrein is altijd belast met BTW. Van een bouwterrein is sprake als het een onbebouwde grond betreft die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd voor één of meer gebouwen of een gedeelte daarvan.

Onbebouwde grond

bebouwing

Van onbebouwde grond is ook sprake als:

• er in de grond nog oude heipalen zitten die geen functie hebben voor de nieuwe bebouwing;
• er leidingen of kabelnetwerken liggen die niet enkel dienstbaar zijn aan het perceel en die geen functie hebben voor de nieuwe bebouwing;
• de verkoper zich heeft verplicht om de bebouwing ná de levering nog te slopen.

objectieve gegevens

dienstbaar

voorziening

Het bestemmen van onbebouwde grond om te worden bebouwd moet blijken uit objectieve gegevens. Denk aan het bewerken van de grond (bijvoorbeeld: egaliseren van grond, verwijderen van struiken en bomen). Ook het treffen van voorzieningen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond (bijvoorbeeld het graven van een bouwput) is voldoende. De fiscus accepteert ook het treffen van voorzieningen in de omgeving van de grond, zoals de aanleg van een hoofdriool.

4.2.3 Opteren voor belaste levering

optieverzoek

herzieningsregel

Is de onroerende zaak langer dan twee jaar in gebruik, dan is de levering vrijgesteld van BTW. Om toch aan BTW-heffing toe te komen moet u een ‘optieverzoek belaste levering’ bij de inspecteur indienen. Waarom opteren voor een belaste levering? Als u bijvoorbeeld een onroerende zaak minder dan tien jaar geleden heeft aangekocht met betaling van BTW en deze nu vrijgesteld zou leveren, zou u op grond van de herzieningsregel alsnog een deel van de bij aankoop in aftrek gebrachte BTW aan de fiscus moeten terugbetalen.

Vereisten belaste verkoop

90%-eis

De inspecteur gaat alleen akkoord met uw verzoek om belast te leveren als u voldoet aan de volgende voorwaarden:

• U doet het optieverzoek belaste levering in de akte van levering of stuurt samen met de koper een verzoek voor belaste levering naar uw belastingkantoor. Dit moet u doen voordat u het pand verkoopt.
• De koper kan minstens 90% (70% in sommige gevallen) van de aan hem berekende BTW aftrekken. De koper moet u binnen vier weken na het jaar volgend op het jaar van de aankoop informeren of hij aan 90%-eis of 70%-eis voldoet. Voldoet de koper niet meer aan deze eis, dan vindt er een herziening plaats van de BTW die ten onrechte is afgetrokken.