6.3 Verhuur van onroerende zaak
hoofdregel
De hoofdregel is dat de verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van BTW. Hiervoor maakt het niet uit wie de onroerende zaken verhuurt (dat kan een stichting, bv of eenmanszaak zijn). Het is ook niet van belang of de verhuurder al dan niet winst wil beogen met de verhuur van de onroerende zaken. Er gelden alleen wel een aantal uitzonderingen op deze hoofdregel.
Voor- en nadelen
BTW op de kosten
U betaalt dus als verhuurder geen BTW over de inkomsten uit verhuur. Tegenover dit voordeel staat echter een groot nadeel: u kunt de BTW op de kosten zoals onderhoud en schoonmaak, en op de bouw en andere investeringen van de onroerende zaak niet in aftrek brengen. Gevolg hiervan is dat u tegen niet-aftrekbare BTW aanloopt die u vervolgens probeert door te berekenen in de huurprijs. De huurprijs zal daardoor hoger liggen.
Begrip verhuur is niet opgenomen in de wet
Europese rechter
Verhuur kan belangrijke BTW-gevolgen met zich meebrengen. In de BTW-wetgeving is echter geen definitie van het begrip verhuur opgenomen. Om die reden is en wordt er vaak geprocedeerd over de vraag of sprake is van verhuur, en zo ja of dit vrijgesteld of belast is. De Europese rechter heeft geoordeeld dat alleen sprake is van verhuur voor de BTW als de verhuurder tegen vergoeding en voor een overeengekomen tijdsduur aan de huurder het recht verleent om een onroerende zaak exclusief te gebruiken als ware de huurder de eigenaar van de onroerende zaak. Verhuur is voor de BTW vaak een betrekkelijk passieve activiteit. Dat wil zeggen dat de verhuurder als ware alleen de onroerende zaak aanbiedt en vaak geen andere prestaties verricht.
6.3.1 Opteren voor belaste verhuur
samen kiezen
90% of meer
Vanwege dit nadeel kan het soms voordeliger zijn dat verhuurder en huurder gezamenlijk kiezen voor BTW-belaste verhuur. Als de huurder en verhuurder samen kiezen voor BTW-belaste verhuur is dit alleen mogelijk als de huurder en verhuurder aan bepaalde voorwaarden voldoen. De belangrijkste voorwaarde is dat de huurder de (door hem te huren) onroerende zaak gaat gebruiken voor prestaties waarvoor hij de BTW voor 90% of meer in aftrek kan brengen.
Er geldt een lager percentage van 70% voor bepaalde branches zoals de makelaardij en de reisbureaubranche. Dit betekent meestal dat BTW-belaste verhuur niet mogelijk is in de medische, sociaal-culturele en onderwijssector.
Huurovereenkomst
omschrijving
verklaring
Daarnaast moeten huurder en verhuurder voor de keuze tot BTW-belaste verhuur een aantal formele bepalingen in de huurovereenkomst opnemen zoals:
- een omschrijving van de onroerende zaak of het gedeelte daarvan waarvoor wordt geopteerd voor belaste verhuur met plaatselijke kadastrale aanduiding;
- de datum waarop het boekjaar van de huurder begint;
- een ondertekende verklaring van de huurder waaruit blijkt dat hij de onroerende zaak gebruikt voor doeleinden waarvoor hij voor ten minste 90% (dan wel 70%) recht op aftrek van voorbelasting heeft;
- de datum waarop de belaste verhuur ingaat. Let op: de datum waarop de verhuur ingaat, mag tot ten hoogste drie maanden vóór de datum van het opmaken van de schriftelijke huurovereenkomst zijn gelegen.
formeel verzoek
Verhuurder en huurder kunnen er ook voor kiezen om een formeel verzoek in te dienen bij de fiscus. Dit verzoek moet ook de eerder vermelde informatie bevatten. In de praktijk komt dit nauwelijks meer voor.
6.3.2 Overige uitzonderingen
blijvend geïnstalleerd
Op de hoofdregel dat de verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van BTW bestaan een aantal belangrijke uitzonderingen. Zo zijn de verhuur van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines, de verhuur van parkeerplaatsen en de verhuur binnen het kader van het hotelbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijven en de verhuur van safeloketten verplicht belast met BTW.
Parkeerplaatsen
voordeel
begrip
De verhuur van parkeerruimte voor voertuigen en de verhuur van lig- en bergplaatsen voor vaartuigen is verplicht belast met 21% BTW. Tegenover de verplichting om BTW te voldoen over de verhuuropbrengst staat het voordeel dat de verhuurder de BTW op de aankoop, verbetering en onderhoud van de parkeerplaatsen volledig als voorbelasting in aftrek kan brengen. Deze uitzondering op de hoofdregel heeft een ruime betekenis. Niet alleen onroerende zaken die naar hun aard (inrichting) zijn bestemd om te worden gebruikt als parkeerruimte voor voertuigen zijn aan te merken als parkeerruimte.
Onroerende zaken die niet zijn bestemd als parkeerruimte maar waarbij partijen overeenkomen om ze als zodanig te gebruiken zijn ook parkeerruimtes (zoals weilanden en kassen).
Gelijktijdig
opgaan in de verhuur
De verhuur van parkeerruimte kan echter gelijktijdig plaatsvinden met de verhuur van woningen en/of andere onroerende zaken zoals kantoren. Als daarvan sprake is, betekent dit meestal dat de verhuur van de parkeerruimte als ware opgaat in de verhuur van de andere onroerende zaak. Dit betekent dat de verhuur van de parkeerruimte het BTW-regime van de verhuur van de andere onroerende zaak volgt. Gevolg hiervan is dat als de verhuur van de parkeerruimte opgaat in de verhuur van de andere onroerende zaak die is belast met BTW, de verhuur van de parkeerruimte ook belast is met BTW. De verhuur van de parkeerruimte volgt ook het BTW-regime van de verhuur van de onroerende zaak als de parkeerruimte en de andere onroerende zaak deel uitmaken van hetzelfde gebouwencomplex én de parkeerruimte en de andere onroerende zaak door dezelfde verhuurder worden verhuurd.
Rechter beslist over garage- en opslagboxen
opslagruimte
parkeren
De hoogste rechter heeft geoordeeld dat de verhuur van garageboxen die worden gebruikt als opslagruimte belast zijn met BTW. Het feit dat de huurder de garageboxen niet gebruikt als parkeerruimte doet daaraan niets af. Daarentegen heeft de hoogste rechter besloten dat de verhuur van opslagboxen vrijgesteld is van BTW. Het ging in deze zaak om een ondernemer die in een gebouw opslageenheden verhuurde. Naast de verhuur van opslageenheden droeg de ondernemer zorg voor de permanente bewaking, ventilatie en verwarming van de eenheden. Een belangrijk verschil tussen de verhuur van opslagboxen en garageboxen is dat de garageboxen naar aard en inrichting geschikt zijn voor het parkeren van voertuigen.
Kort verblijf
hotelbedrijf
niet noodzakelijk
Als u onroerende zaken verhuurt in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf (hotelbedrijf) aan personen die daar slechts een korte periode verblijven, is dit verplicht belast met BTW. Meestal is dit gunstig omdat u een tariefvoordeel kunt behalen. Deze verhuur is namelijk belast tegen 9% terwijl meestal het tarief op de aankoop, verbetering en onderhoud 21% is. Het begrip hotelbedrijf is ruim. Dit gaat om accommodaties die zijn ingericht om daarin kort te verblijven, dat wil zeggen dat het een gemeubileerde ruimte betreft. Om die reden oordeelde de hoogste rechter dat de verhuur van gemeubileerde appartementen onder het begrip ‘in het kader van het hotelbedrijf’ valt. De Hoge Raad oordeelde ook dat het niet noodzakelijk is dat naast de verhuur de verhuurder het gemeubileerde appartement schoonmaakt, bed- en badlinnen alsmede ontbijt aanbiedt.
Discussie over verhuur voor een korte periode
maximaal zes maanden
Alleen de verhuur aan personen die daar voor een korte periode verblijven is verplicht belast met BTW. De nationale wet noch de Europese BTW-richtlijn bevat een definitie van het begrip voor een korte periode. De staatssecretaris van Financiën meent dat sprake is van een ‘verblijf voor een korte periode’ als de gast maximaal zes maanden in de accommodatie verblijft én hij het middelpunt van zijn maatschappelijk leven niet daar naartoe verplaatst. Ook moet de verhuurder een maximale huurtermijn van zes maanden bedingen. In de praktijk is er toch vaak discussie over deze invulling.