5.3 Verkoop van vastgoed
Mocht u het bedrijfspand willen verkopen, dan zijn daarvoor twee methoden:
- directe verkoop van het pand (zie paragraaf 5.3.1);
- indirecte verkoop van het pand (zie paragraaf 5.3.2).
De juiste fiscale keuze is afhankelijk van uw situatie.
5.3.1 Directe verkoop
boekwinst
Als uw bv het pand rechtstreeks verkoopt aan een koper, is het verschil tussen de verkoopwaarde van het pand en de boekwaarde op de balans belast. Dit wordt de boekwinst genoemd. Deze boekwinst is belast voor de VPB. Heeft uw bv verrekenbare verliezen, dan kan de boekwinst wegvallen tegen de openstaande verliezen. Zijn die verliezen er niet, dan zal in normale gevallen belasting worden geheven. De koper zal rekening moeten houden met BTW of overdrachtsbelasting (zie hoofdstuk 6 en 7).
Onder voorwaarden is het mogelijk om een directe belastingheffing te vermijden, doordat u voor de boekwinst een herinvesteringsreserve kunt vormen (zie paragraaf 3.5).
5.3.2 Indirecte verkoop
deelnemingsvrijstelling
Als u een bv bezit die op haar beurt alle aandelen heeft in een werk-bv, waarin een bedrijfspand zit, kunt u het beste uw pand verkopen door de aandelen van de werkmaatschappij over te dragen en niet het pand. De winst die de verkoop van de aandelen met zich meebrengt, is op grond van de deelnemingsvrijstelling onbelast. Door het pand op deze manier indirect te verkopen, haalt u een liquiditeitsvoordeel.
Latentie
compenseren
Voor de koper zijn er andere gevolgen. Er is immers wel degelijk sprake van een boekwinst, al treedt deze nog niet op. Het pand staat voor de boekwaarde op de balans, maar zal bij een directe verkoop alsnog worden belast voor de behaalde boekwinst. De koper zal in deze gevallen van de verkoper verlangen dat hij een korting geeft op de verkoopprijs om de latente (onderliggende) belasting te compenseren. Afhankelijk van het moment van de verkoop van het pand uit de bv, zult u de latentie moeten stellen op een bedrag dicht bij het huidige belastingtarief of een lager tarief als dit langer mocht duren.
Overdrachtsbelasting
onroerendezaaklichaam
Een tweede, positiever gevolg voor de koper is dat hij in principe geen overdrachtsbelasting is verschuldigd over de aankoop van de aandelen in de werk-bv, waarin het bedrijfspand zich bevindt. Dit kan anders zijn als dit pand hoofdzakelijk de waarde van de werk-bv vertegenwoordigt. In dat geval is sprake van een onroerendezaaklichaam. Over de verkrijging is dan overdrachtsbelasting verschuldigd.