8.3 Waardering
verkoopwaarde
Op grond van de Successiewet (SW) moet u een verkrijging van een (bedrijfs)onroerende zaak in aanmerking nemen voor de waarde in het economisch verkeer op het moment dat u deze verkrijgt. De waarde in het economisch verkeer is de verkoopwaarde. Dit is de prijs die bij de verkoop op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding, door de meestbiedende koper daarvoor betaald zou zijn.
Waardevermindering
uitzondering
U mag dus geen rekening houden met een eventuele waardevermindering door de aard en het gebruik van het (bedrijfs)pand. Op deze hoofdregel bestaan een aantal uitzonderingen:
- de verkrijging van een verhuurde of verpachte zaak;
- de verkrijging van landgoederen op grond van de Natuurschoonwet 1928.
8.3.1 Voorwaarden
gelijktijdig
opschortende voorwaarde
ontbindende voorwaarde
Over het algemeen zullen bij verkrijgingen de onroerende zaken gelijktijdig worden geleverd. In sommige gevallen kan de schenker of overledene voorwaarden stellen aan de overdracht van de onroerende zaken. Er kan dan sprake zijn van opschortende of ontbindende voorwaarden. Het moment waarop de belasting is verschuldigd is bij deze beide voorwaarden verschillend:
- van een opschortende voorwaarde is sprake als u een onroerende zaak verkrijgt nadat u een bepaalde voorwaarde heeft vervuld. Zolang dit nog niet is gebeurd, heeft u nog niets verkregen. In dat geval bent u ook nog geen belasting verschuldigd. Eigenlijk is er dus sprake van een voorwaardelijke verkrijging;
- een verkrijging onder ontbindende voorwaarde is als het ware het spiegelbeeld van de opschortende voorwaarde. In principe krijgt u de onroerende zaak onmiddellijk. U bent dan ook onmiddellijk belasting verschuldigd. Als zich echter een bepaalde gebeurtenis voordoet, dan kunt u de verkrijging ontbinden. U maakt de verkrijging dan als het ware ongedaan. De te veel betaalde belasting kunt u achteraf herrekenen en laten terugstorten.
8.3.2 Waardering eigen woning
WOZ-waarde
Voor de waardering van de eigen woning geldt in principe de WOZ-waarde die wordt vermeld op de WOZ-beschikking van het jaar van overlijden of schenken. De verkrijger kan er ook voor kiezen om de WOZ-waarde van een jaar later te nemen. Dus stel dat u dit jaar een woning erft, dan kunt u bij de aangifte schenk- of erfbelasting kiezen voor de WOZ-waarde uit 2021 (met waardepeildatum 1 januari 2020) of die van 2022 (met waardepeildatum 1 januari 2021).
Is de waarde voor 2022 nog niet bekend, dan kunt u ook eerst kiezen voor 2021 en later alsnog vragen om de aanslag te corrigeren als de waarde van 2022 beter is.
Taxatie
gehouden aan de waarde
Het is mogelijk een taxateur in de arm te nemen die uw onroerende zaak samen met de inspecteur taxeert. De waarde die hieruit resulteert, zal door beide partijen worden erkend als de waarde die u voor de toepassing van de Successiewet gebruikt. Zowel u als de inspecteur is gehouden aan deze waarde, tenzij de feiten en omstandigheden anders zijn dan dat deze waren ten tijde van de taxatie. De algemene ervaring met gezamenlijke taxaties is dat er een reële waarde wordt toegekend aan de getaxeerde onroerende zaken.
Dubbele heffing bij verkoop tegen te lage prijs
schenkingsrecht
aftrek
Het kan voorkomen dat een dubbele heffing optreedt als u een pand verkoopt tegen een te lage prijs. Er is dan schenkingsrecht verschuldigd omdat sprake is van een bevoordeling van de ontvanger. De overdrachtsbelasting berekent u over de totale waarde in het economisch verkeer. Er is geen vrijstelling van overdrachtsbelasting mogelijk, omdat het pand niet is geschonken maar verkocht (zij het tegen een te lage prijs). Volgens de wettelijke bepalingen mag u de overdrachtsbelasting die ook in rekening is gebracht over het bedrag waarover schenkingsrecht is verschuldigd, aftrekken van dat schenkingsrecht.