2.3 Bedrijfsruimte

begrip

In het BW staat de term ‘bedrijfsruimte’ verder uitgelegd (ook wel middenstandsbedrijfsruimte genoemd). De wetgever omschrijft het begrip als een gebouwde onroerende zaak die is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf. Er moet sprake zijn van een publiek toegankelijk lokaal waarbij roerende zaken of dienstverlening rechtstreeks worden geleverd. Ook het hotelbedrijf en een kampeerbedrijf vallen hieronder.

Onderscheid

twee soorten

In de huurwetgeving zijn twee soorten regimes te vinden, te weten voor (middenstands)bedrijfsruimte en voor zogenoemde overige bedrijfsruimte. De overige bedrijfsruimten zijn alle panden die niet onder de definitie van (middenstands)bedrijfsruimte vallen.

2.3.1 Huurovereenkomst

zelf bepalen

bedrijfsruimten

De verhuurder en huurder van een bedrijfsruimte kunnen in principe zelf bepalen hoe de huurovereenkomst eruitziet. Als huurder van een bedrijfsruimte geniet u minder bescherming dan als huurder van een woonruimte. De wet maakt onderscheid in drie soorten bedrijfsruimten:

• middenstandsbedrijfsruimte (zoals winkels, restaurants, hotels, kampeerbedrijven);
• overige bedrijfsruimte (zoals banken, kantoren, fabrieken, praktijkruimten);
• afhankelijke woningen (bijvoorbeeld winkelwoningen die zijn gekoppeld aan een middenstandsbedrijfsruimte).

2.3.2 Huurperiode

vijf jaar

De standaard huurperiode bedraagt vijf jaar, maar u kunt ook een langere periode afspreken. Wanneer u als huurder de huur niet tijdig opzegt, wordt de overeenkomst wettelijk met dezelfde periode verlengd.

langer dan vijf jaar

Is de eerste huurperiode langer dan vijf jaar, dan wordt de periode verlengd tot en met tien jaar. In de gevallen dat de door u overeengekomen huurperiode langer is dan tien jaar, geldt de overeengekomen duur. De overeenkomst kunt u dan daarna voor onbepaalde of bepaalde tijd voortzetten, tenzij u natuurlijk opzegt.

Opzegging en verlenging

één jaar

instemmen

De opzegtermijn bedraagt minimaal één jaar vóór de einddatum van de overeenkomst. Anders wordt de huur verlengd met vijf jaar of tot aan tien jaar. Na tien jaar leidt het niet tijdig opzeggen niet tot extra verlenging. Opzegging door de verhuurder is dan alleen mogelijk als de huurder ermee instemt. Als de huurder niet instemt met de opzegging, moet de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen. Voor middenstandsbedrijfsruimtes gelden beschermende bepalingen bij opzegging door de verhuurder, tenzij de huurperiode twee jaar of korter is.

2.3.3 Huurprijs

geen wettelijk maximum

Bij het aangaan van de overeenkomst kunt u zelf de huurprijs vaststellen of overeenkomen. Er geldt geen wettelijk maximum. Het maakt ook niet uit of het gaat om een middenstandsbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte. Heeft u een middenstandsbedrijfsruimte, dan kan de huurprijs elke vijf jaar worden herzien. Dit is alleen anders als er een periode van langer dan vijf jaar is afgesproken. Voor de huurverhoging moet de verhuurder kijken naar de gemiddelde prijs van vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving. Voor overige bedrijfsruimte geldt deze regel niet. Partijen zijn vrij om een huurprijs af te spreken. Bent u het er niet mee eens, dan mag u de huurovereenkomst beëindigen. De rechter kan uitkomst bieden als u er echt niet uitkomt.

2.3.4 Beschermende bepalingen

wettelijke ­bescherming

kantonrechter

renovatie

Huurders van middenstandsbedrijfsruimten genieten een grotere wettelijke bescherming dan huurders van ‘overige bedrijfsruimten’. Deze beschermende bepalingen zijn:

• de verhuurder moet de huur schriftelijk of bij deurwaardersexploot opzeggen en tevens de gronden noemen die tot de opzegging leiden;
• de opzegtermijn van zowel de huurder als de verhuurder is ten minste één jaar vóór de einddatum van de overeenkomst. Neemt de verhuurder deze termijn niet in acht, dan wordt de overeenkomst na de eerste vijf jaar nog eens met vijf jaar verlengd. Na tien jaar leidt het niet-tijdig opzeggen niet tot extra verlenging;
• opzegging door de verhuurder is alleen mogelijk als de huurder ermee instemt. Doet deze dat niet, dan moet de verhuurder de kantonrechter vragen de huurovereenkomst te beëindigen. De voorwaarden voor deze vordering zijn afhankelijk van de verlopen huurperiode;
• een vordering voor beëindiging van de huur na de eerste vijf jaar wordt alleen toegewezen als:
  • de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen; of
  • de verhuurder aannemelijk maakt dat hij zelf, zijn partner of kinderen het pand als bedrijfsruimte nodig hebben;
• renovatie van het bedrijfspand valt onder de notie ‘dringend eigen gebruik’. De verhuurder kan de huur opzeggen als een renovatie van het pand niet uitvoerbaar is zonder de huur te beëindigen. Hij dient hierbij wel de regels voor het opzeggen van de huur in acht te nemen. Deze voorwaarde maakt het voor verhuurders eenvoudiger om renovaties uit te voeren.