2.1 Eigendom: een absoluut recht
absoluut
civielrechtelijk delen
De eigendom van een onroerende zaak is het meest omvattende recht dat u op vastgoed kunt bezitten. In juridische termen heet dit een absoluut recht. Een absoluut recht kunt u tegenover iedereen handhaven en u mag dit recht ook verdelen of opdelen. Zo kunt u een pand niet alleen bouwkundig delen, maar ook civielrechtelijk. Bij dit laatste ontstaan twee vormen van eigendom: juridische eigendom en economische eigendom. Hoe zit dat?
Juridische eigendom
openbare register
Bij juridische eigendom bezit iemand het recht om onroerende zaken te verkopen en over te dragen. De juridische eigenaar van een onroerend goed is ingeschreven in de daarvoor bestemde openbare registers van het Kadaster. U vindt er alle zogenoemde leveringsakten rond de verkoop en overdracht van eigendom die verkopers en kopers bij de notaris gezamenlijk hebben ondertekend. De registers zijn openbaar: iedereen kan informatie opvragen over wie de eigenaar van een pand is.
Alle hypotheekakten die worden gepasseerd bij de notaris, worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. U kunt dus te allen tijde nagaan welke hypotheek er op een pand rust.
Economische eigendom
Bij economische eigendom kan iemand feitelijk wél eigenaar zijn, maar hoeft hij niet als zodanig geregistreerd te staan. Degene die het recht op de gebruikswaarde van een object heeft, heet de economische eigenaar. De volledige eigenaar heeft alle rechten en plichten – inclusief het risico van waardeverandering of tenietgaan van de onroerende zaak! – overgedragen, maar het recht op juridische levering achtergehouden.
Overdragen
medewerking
risico
De economisch eigenaar kan dus niet de juridische eigendom van een pand overdragen, zonder medewerking van de juridische eigenaar, ook al gaan de waardeveranderingen hem wel aan. De juridische eigenaar kan wel aan een derde verkopen zonder medewerking van de economische eigenaar. Het behoeft geen betoog dat dit voor de laatste een aardig risico kan betekenen. Om dit uit te sluiten, worden naast de economische eigendomsoverdracht vaak ook andere overeenkomsten opgesteld.
Juridisch verschil tussen verkoop en overdracht
verwarring
eisen
De termen verkoop en overdracht kunnen gemakkelijk voor verwarring zorgen. Bij verkoop wordt een pand immers ook overgedragen. Het begrip overdracht is echter ruimer. Om een goed in juridische eigendom te laten overgaan, moet aan drie eisen zijn voldaan:
- een geldige titel (bijvoorbeeld een overeenkomst van verkoop, schenking) moet aanwezig zijn;
- de beschikkingsbevoegdheid moet zijn overgedragen;
- er moet een leveringshandeling (bijvoorbeeld een notariële akte bij onroerende zaken) zijn geweest.
Bij verkoop gaat het alleen om de titel en daarmee gaat de eigendom nog niet over.