2.5 De regels rond het bedrijfspand

onroerend goed

WOZ-waarde

Voor onroerend goed (het bedrijfspand) gelden eigen afschrijvingsregels. Deze zijn gebaseerd op de volgende vier uitgangspunten:

• de gebruiksduur van een pand ligt tussen de 30 tot 50 jaar;
• de gebruiksduur van het pand bepaalt de hoogte van de afschrijving;
• de mogelijkheid tot afschrijving is afhankelijk van de bodemwaarde. De boekwaarde van het pand moet hoger zijn dan 50% van de WOZ-waarde (= bodemwaarde) en afschrijving mag in dat geval slechts plaatsvinden tot de bodemwaarde. Wordt aan deze voorwaarden niet voldaan dan mag niet afgeschreven worden;
• u mag niet afschrijven over grond.

Regels rond huur

winkel

Ook als u geen eigenaar bent van het bedrijfspand, maar dit huurt, kan sprake zijn van investeringen. Denk bijvoorbeeld aan een verbouwing of inrichting van een winkel. U kunt deze investeringen aanmerken als een bedrijfsmiddel en hierop afschrijven.

2.5.1 Koopsom inclusief aankoopkosten

aankoop-
kosten

nieuwbouw

U mag afschrijven over de aanschafwaarde van het bedrijfspand. Deze waarde is de koopsom inclusief de aankoopkosten. Onder aankoopkosten vallen bijvoorbeeld de notaris- en makelaarskosten en de overdrachtsbelasting. Als het een bestaand pand is dat minder dan twee jaar geleden in gebruik is genomen, dan wordt ook BTW in rekening gebracht en kan als er geen recht is op BTW-aftrek de voorbelasting ook niet in aftrek worden genomen. Bij nieuwbouw kunt u de aan u in rekening gebrachte BTW meetellen voor de aanschafwaarde, als u geen recht heeft om de BTW in aftrek te brengen als voorbelasting.

2.5.2 Bodemwaarde

bodemwaarde

restwaarde

Bedrijfsonroerendgoed mag u slechts afschrijven tot de zogeheten bodemwaarde. Dit houdt in dat u bij een pand dat in eigen gebruik is bij de bv mag afschrijven tot een waarde die minimaal 50% van de WOZ-waarde bedraagt. Het begrip heeft dus niets te maken met de waarde van de grond of de restwaarde. Van ‘eigen gebruik’ is sprake als het gebouw is bestemd om direct of indirect voor meer dan 30% ter beschikking te worden gesteld aan een met de belastingplichtige verbonden persoon of lichaam.

Beleggingspanden

beleggingspand

relatie

De Belastingdienst hanteert een andere rekenwijze voor de bodemwaarde van panden in eigen gebruik en van beleggingspanden. Bij een beleggingspand (dat u verhuurt) is de bodemwaarde gelijk aan de WOZ-waarde. Een pand wordt aangemerkt als een beleggingspand als het pand bestemd is om direct of indirect hoofdzakelijk – dat wil zeggen voor 70% of meer – ter beschikking te worden gesteld aan derden. Staat u het gebruik van uw pand of een gedeelte daarvan tijdelijk aan een derde af, dan is toch sprake van ‘eigen gebruik’ als u voldoet is aan de volgende drie voorwaarden:

• er is sprake van een normale zakelijke exploitatie van het gebouw;
• u staat het gebruik van het gebouw of een gedeelte daarvan kortstondig af;
• tussen u (de exploitant van het gebouw) en de tijdelijke gebruiker bestaat geen zakelijke relatie anders dan de overeenkomst tot gebruik van het pand.

Verhuur aan eigen bv

eigen gebruik

Zolang u een pand vrijwel volledig in de eigen onderneming gebruikt, bestaat er geen onduidelijkheid: eigen gebruik. Is het pand privébezit en verhuurt u het als dga aan uw eigen bv of aan een verbonden persoon (partner of minderjarig kind), dan merkt de fiscus dit eveneens aan als ‘eigen gebruik’. Ook als u een pand binnen het concern verhuurt, beschouwt de fiscus dit als ‘eigen gebruik’.

‘Verhuur’ aan medevennoten

winstaandeel

Verhuurt u een pand voor meer dan 70% aan derden, dan merkt de Belastingdienst het pand aan als beleggingspand. Deze regel kan vervelend uitpakken als er meerdere aandeelhouders zijn. Stel bijvoorbeeld dat u drie medevennoten heeft, met ieder een winstaandeel van 25%. Geen van de vennoten wordt aangemerkt als verbonden persoon. Verhuurt u het pand aan de bv, dan stelt u het pand in de ogen van de fiscus voor 75% ter beschikking aan derden en mag u slechts afschrijven tot 100% van de WOZ-waarde.

Mede-eigendom

mede-
eigendom

Een gebouw is soms in bezit van meer dan één eigenaar. In dat geval is sprake van mede-eigendom en moet u de WOZ-waarde van het gebouw dan naar evenredigheid van de mate van eigendom verdelen over de mede-eigenaren. Ieder van hen houdt dan rekening met zijn eigen bodemwaarde.

Inperking afschrijvingsruimte

gemeente

gebroken boekjaar

De regels rond de bodemwaarde beperken de afschrijvingsmogelijkheden van uw bedrijfsonroerendgoed. Door de koppeling aan de WOZ-waarde van het bedrijfspand is het belang van de waarde die de gemeente vaststelt groot, vooral ook omdat de WOZ jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld. Dit beïnvloedt de afschrijving op twee manieren:

• Hoe hoger de WOZ-waarde van een gebouw is, des te hoger is de bodemwaarde en des te eerder is de afschrijving beperkt.
• Bovendien moet u, aan de hand van de nieuwe WOZ-beschikking, ieder jaar opnieuw bezien of u fiscaal nog wel mag afschrijven op een gebouw.

Bij een gebroken boekjaar geldt als WOZ-waarde de waarde van het kalenderjaar waarin het boekjaar eindigt. Voor boekjaar 2015/2016 geldt dus het voor 2016 vastgestelde bedrag.

Inclusief ondergrond en aanhorigheden

gebouw

Op grond van de waarderingsregels moet u de waarde per gebouw berekenen. Hierbij gelden het gebouw, de ondergrond en de aanhorigheden als één bedrijfsmiddel. U moet het omliggende bedrijfsterrein en de parkeergelegenheid bij het pand ook tot het gebouw rekenen. Meestal is het begrip ‘gebouw’ gelijk aan het WOZ-object, zoals dit in de beschikking is vastgesteld.

WOZ-object

De vast te stellen waarde van het object kan ook afwijken van die van de WOZ-beschikking, bijvoorbeeld bij een complex met meer gebouwen of installaties in de openlucht, denk aan een industriële installatie. In dat geval kan sprake zijn van één WOZ-object, maar onderscheidt men wel meerdere gebouwen, waarbij het van belang is om goed te beoordelen of u in dat geval kunt uitgaan van de WOZ-beschikking of dat u deze moet opsplitsen en voor de verschillende gebouwen een eigen waarde moet bepalen.

Antimisbruikbepaling

Zijn de ondergrond en het gebouw in handen van verbonden

verbonden personen

splitsing

personen of lichamen (aandeelhouders of concernvennootschappen), dan gelden speciale regels. Dit geldt als de verhuurder en de huurder nauw met elkaar verbonden zijn, bijvoorbeeld bij de verhuur door een aandeelhouder aan zijn eigen bv. Dan gelden de afschrijfregels voor eigen gebruik en/of belegging: als u niet meer kunt afschrijven over het gebouw, omdat de boekwaarde lager dan of gelijk is aan de bodemwaarde, dan geldt – om ‘misbruik’ te voorkomen – dat u bij verbonden personen en lichamen eerst de afschrijving voor het totale gebouw moet bepalen. Daarna moet de afschrijving naar rato worden verdeeld.

De antimisbruikbepaling geldt ook voor een eventuele splitsing tussen de ondergrond en het pand. U berekent dan de afschrijving alsof sprake is van één belastingplichtige die de volledige eigendom bezit, die u vervolgens over beide eigenaren naar rato verdeelt.

2.5.3 Stappenplan afschrijving bedrijfspand

stappen

Bij het vaststellen van het bedrag dat u mag afschrijven van uw bedrijfspand, volgt u de volgende stappen:

Stap 1: u berekent de normale jaarlijkse afschrijving.

Van de aanschafwaarde van (het ondernemingsgedeelte van) het pand trekt u de restwaarde af.

Vervolgens trekt u de waarde van de grond (of een evenredig deel daarvan) af die bij het pand hoort.

Aan het einde toetst u of de fiscale boekwaarde van het pand niet lager is dan de bodemwaarde. Is dit niet zo, dan kan de fiscale afschrijving de commerciële afschrijving volgen.

Boekwaarde lager dan bodemwaarde

bodemwaarde

Is de boekwaarde door de afschrijving lager dan de bodemwaarde, dan mag u niet verder afschrijven dan tot op de bodemwaarde. De jaarlijkse afschrijving op een pand is kortom alleen mogelijk als:

• de boekwaarde van het pand hoger is dan 50% van de WOZ-waarde (beleggingspand: 100%);
• de jaarlijkse afschrijving over het pand niet groter is dan het verschil tussen de boekwaarde en de bodemwaarde.

2

.5.4 Afschrijven op een

verbouwing

verbouwing

Ook bij de afschrijving op de verbouwingskosten moet u rekening houden met de bodemwaarde. Overweegt u een verbouwing, terwijl de boekwaarde door afschrijvingen al onder de bodemwaarde ligt, dan bestaat het risico dat u niet of beperkt kunt afschrijven op de verbouwing! Als toelichting maken we gebruik van het voorbeeld op pagina 23. Stel dat De Afdronk bv besluit om het bedrijfspand voor € 100.000 te verbouwen, in de veronderstelling dat u de verbouwingskosten kunt afschrijven. Inmiddels is de boekwaarde van de loods in het voorgaande voorbeeld gedaald tot € 420.000. Die stijgt door de verbouwing tot € 520.000 (€ 420.000 + € 100.000). Omdat de bodemwaarde € 490.000 is, kunt u in de komende jaren niet meer dan € 30.000 (€ 520.000 -/- € 490.000) van de totale verbouwingskosten afschrijven.