6.4 Leegstand en BTW
verschil
Bij het leegstaan van gebouwen is het belangrijk om onderscheid te maken tussen leegstand voor de eerste ingebruikname van een gebouw (aanvangsleegstand) en leegstand na een aantal jaren belast met BTW te zijn verhuurd (tussentijdse leegstand). Daarnaast is het verschil tussen een nieuw en een oud gebouw van belang voor de BTW.
Nieuw en oud
minder dan twee jaar
Van een nieuw gebouw is sprake als een gebouw minder dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen of nog helemaal niet in gebruik is genomen. De levering van een nieuw gebouw is belast met BTW. Van een oud gebouw is sprake als dit meer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen. Voor de levering geldt dan een vrijstelling voor de BTW. U kunt er samen met de verkoper toch voor kiezen de levering te belasten met BTW. Dit is alleen mogelijk als de kopende onderneming minimaal 90% van de BTW kan aftrekken.
6.4.1 Aanvangsleegstand
jaarlijks beoordelen
De aftrek van BTW is niet snel definitief. De aftrek van BTW op de aanschaf van gebouwen wordt nog negen jaren gevolgd na het jaar van ingebruikname. Binnen deze herzieningstermijn moet u jaarlijks beoordelen of het gebruik in een jaar gelijk is aan het gebruik waarop in het jaar van ingebruikname de aftrek is geclaimd.
aanvangsleegstand
Maar zolang het gebouw niet in gebruik is genomen, en er sprake is van aanvangsleegstand, kan het in principe jaren leegstaan zonder dat u de afgetrokken BTW terug hoeft te betalen aan de Belastingdienst. Houd er wel rekening mee dat zo lang het gebouw leegstaat, de herzieningstermijn nog niet is begonnen.
6.4.2 Instandhoudingskosten
pro rata
Tijdens een periode van leegstand maakt u ook kosten om het gebouw in goede staat te houden. Denk hier bijvoorbeeld aan de kosten van verwarming en onderhoud, maar ook aan kleine reparaties. De BTW op de instandhoudingskosten tijdens de leegstand is aftrekbaar op basis van de in dat jaar geldende pro rata van de koper. Dus op basis van de verhouding belaste omzet ten opzichte van de totale omzet. De BTW op instandhoudingskosten is aftrekbaar als uw onderneming als eigenaar van het gebouw op het tijdstip waarop de onderhoudskosten worden verricht van plan is het gebouw met BTW te gaan verhuren.
Het voornemen om na de leegstand met BTW te gaan verhuren moet u wel aannemelijk kunnen maken richting de Belastingdienst.
6.4.3 In gebruik nemen
herzien
Als u het gebouw in gebruik heeft genomen voor belaste prestaties, heeft u alle BTW op de aanschaf kunnen aftrekken. Pas als u het gebouw na de periode van tussentijdse leegstand vrijgesteld gebruikt moet u de aftrek herzien. Als u als koper het gebouw niet in gebruik heeft genomen voor het einde van het boekjaar dat volgt op het boekjaar waarin het gebouw is aangekocht, heeft u niet voldaan aan het 90%-criterium. De optie belaste levering vervalt dan.
Omdat de heffing naar de koper is verlegd, hoeft de verkoper niets te herstellen als hij de verschuldigde BTW volledig als voorbelasting in aftrek heeft gebracht.
Eigen gebruik
geen huurder vinden
Het is mogelijk dat de koper geen huurder kan vinden en dat daardoor het gebouw leegstaat. Hierdoor wordt niet voldaan aan het 90%-criterium en was de optie belaste levering niet mogelijk. Een mogelijke oplossing is dat de koper zelf het gebouw gaat gebruiken voor belaste prestaties.
Voorbeeld van BTW bij leegstand
beoogde gebruik
Stel dat u een nieuw gebouw heeft aangeschaft en de BTW kon aftrekken, omdat u belast wilde verhuren. U kunt alleen geen huurder vinden. Dan heeft dit gevolgen voor de BTW. Als een gebouw na de aanschaf leegstaat, dan is het gebouw nog niet in gebruik genomen. U kunt de BTW op de aanschafkosten van het gebouw aftrekken in overeenstemming met het beoogde gebruik. Vervolgens moet u bij ingebruikname na de leegstand beoordelen of het daadwerkelijke gebruik afwijkt van het beoogde gebruik. De BTW moet u dan nog corrigeren.