7.1 Tarief en heffing
verlaagd tarief
Het tarief voor de overdrachtsbelasting bij bedrijfspanden is per 1 januari 2021 dus 8%. Voor de verkrijging van woningen en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, maar ook aanhorigheden, geldt een verlaagd tarief van 2%. Daarnaast kan er nog sprake zijn van een vrijstelling (zie paragraaf 7.2).
Begrip woning volgens de overdrachtsbelasting
bestemd voor bewoning
De Belastingdienst verstaat onder een woning een onroerende zaak die op het moment van de overdracht naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Daarnaast behoren tot de woning ook de aanhorigheden zoals een tuin, garage, schuur, serre , aan- of uitbouw en tuinhuis. Aanhorigheden bij de woning die u op een later moment dan de woning verkrijgt, vallen onder het tarief van 8% voor de overdrachtsbelasting. Wilt u gebruikmaken van het lage tarief voor de overdrachtsbelasting, dan moet u het formulier ‘Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief’ invullen en opsturen naar de Belastingdienst.
Woongedeelte
splitsing
Koopt u een bedrijfspand met een woongedeelte, dan kunt u een splitsing maken. Gaat u voor langere tijd in het woongedeelte wonen, dan geldt daarvoor het lage tarief (of de startersvrijstelling) van de overdrachtsbelasting. De rest van het pand valt onder het tarief van 8%.
7.1.1 Maatstaf van heffing
verkrijger
Het is de verkrijger van de onroerende zaak die de overdrachtsbelasting moet betalen. De waarde van een zaak in het economisch verkeer, met als minimum de waarde van de overeengekomen tegenprestatie, is onderworpen aan overdrachtsbelasting. Het gaat dus om de waarde die met de beste voorbereiding, op de markt tegen de beste prijs aan een ander kan worden verkocht en geleverd.
7.1.2 Doorverkoop binnen zes maanden
belasting over het verschil
Bij elke latere doorverkoop van een pand is in principe overdrachtsbelasting verschuldigd. Er geldt echter een bijzondere regeling als de akte van doorverkoop wordt opgemaakt binnen zes maanden na de vorige transportakte waarop overdrachtsbelasting is geheven. In deze doorverkoopperiode wordt alleen overdrachtsbelasting geheven over het verschil tussen de nieuwe en de oude koopsom. Bij doorverkoop met verlies, wordt geen overdrachtsbelasting geheven, maar volgt ook geen teruggaaf. De heffing van overdrachtsbelasting raakt dus alleen het eventuele meerdere bedrag.
Voorbeeld van een snelle doorverkoop
Stel dat een bedrijfspand wordt gekocht op 15 januari voor € 300.000. De overdrachtsbelasting (8%) hierover bedraagt € 24.000. Als dit pand vóór 15 juli weer wordt doorverkocht voor stel € 340.000, zal slechts over € 40.000 (€ 340.000 minus € 300.000) 8% overdrachtsbelasting zijn verschuldigd. De tweede heffing bedraagt dan dus slechts € 3.200.
7.1.3 Startersvrijstelling woning
voorwaarden
Per 1 januari 2021 geldt de zogenoemde startersvrijstelling. Om in aanmerking te komen voor deze vrijstelling gelden de volgende voorwaarden:
- u koopt een woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen;
- u bent op het moment van de koop 18 jaar of ouder, maar nog geen 35 jaar;
- de woning mag inclusief aanhorigheden zoals een tuin, garage en schuur niet duurder zijn dan € 400.000 (deze voorwaarde geldt sinds 1 april 2021);
- u kreeg de startersvrijstelling niet eerder.
partner
Ook als u al eerder een woning heeft gekocht, kunt u nog profiteren van de startersvrijstelling. U kunt de startersvrijstelling gebruiken als u aan de voorwaarden voldoet. Koopt u samen met een partner een woning, dan moet u allebei voldoen aan de voorwaarden. Anders geldt de vrijstelling alleen voor een deel van de woning.
Verklaren
formulier
Om gebruik te maken van de startersvrijstelling moet u verklaren dat u zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen. Hiervoor kunt u het formulier Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling invullen. De notaris voegt de ondertekende verklaring bij de akte. U moet de verklaring voor de overdracht aan de notaris geven.
7.1.4 Overige vrijstellingen
BTW
bedrijfsoverdracht
reorganisatie
Naast de startersvrijstelling gelden er nog de volgende vrijstellingen voor de overdrachtsbelasting:
- als u zowel BTW als overdrachtsbelasting moet betalen;
- bij de verdeling van onroerende zaken tussen samenwoners;
- als u een landgoed koopt;
- bij de verkrijging van de onderneming door (klein- of pleeg)kinderen, (half- of pleeg)broers en zussen van de ondernemer en hun echtgenoten die de onderneming voortzetten (bedrijfsoverdracht binnen de familie);
- als er sprake is van een inbreng in een maatschap, vennootschap onder firma of commanditaire vennootschap;
- als er sprake is van de omzetting van een onderneming in een nv of bv;
- bij fusies, splitsingen en interne reorganisaties;
- bij de aankoop van landbouwgrond of natuurgrond;
- bij het herinrichten van landerijen (ruilverkaveling);
- als er sprake is van stedelijke herstructurering.
Voldoet u aan een van bovenstaande vrijstellingen, dan betaalt u geen overdrachtsbelasting. Dit betekent echter niet dat u geen aangifte hoeft te doen. Bij een vrijstelling moet u of de notaris wel gewoon de aangifte indienen.