7.3 Onroerendezaaklichaam

indirect

De overdracht van een onroerende zaak of de levering van de economische eigendom daarvan, is dus belast. Dit is een zogenoemde directe overdracht. Als u aandelen in een bv verkoopt, waarin een onroerende zaak is begrepen, verkoopt u alleen aandelen, niet de onroerende zaak als zodanig. Op deze wijze zou het mogelijk zijn om vastgoed zonder overdrachtsbelasting te verkopen aan derden. Deze verkoop gebeurt dan op een indirecte manier. Tegen mogelijk misbruik hiervan heeft de overheid een zogenoemde fictiebepaling in de WBRV opgenomen.

7.3.1 Voorwaarden

bezitseis

Deze fictiebepaling gaat ervan uit dat aandelen in een zogeheten onroerendezaaklichaam ook (fictieve) onroerende zaken zijn. En dus kan de Belastingdienst bij de verkrijger van deze aandelen ook overdrachtsbelasting heffen. Om een bv een onroerendezaaklichaam te laten zijn, moet minstens de helft van de bezittingen bestaan uit vastgoed (de bezitseis). Hierbij gaat het niet alleen om de bezittingen op het moment van verkoop van de aandelen, maar kijkt de Belastingdienst ook naar de bezittingen van het voorafgaande jaar. Daarnaast moet ten minste 30% van de bezittingen bestaan uit in Nederland gelegen onroerende zaken.

Doeleis

hoofdzakelijk

Voldoet de bv ergens in dat jaar aan deze bezitseis, dan is er sprake van een onroerendezaaklichaam en bent u dus overdrachtsbelasting verschuldigd bij de koop van de aandelen. Hiervoor is nog wel vereist dat de werkzaamheden van de bv hoofdzakelijk – dat is 70% of meer – bestaan uit het verkrijgen, verkopen of exploiteren van onroerende zaken (doeleis).

7.3.2 Belastingheffing

natuurlijk ­persoon

rechtspersoon

Het bovenstaande betekent echter niet dat u altijd overdrachtsbelasting moet betalen bij de overdracht van aandelen in een onroerendezaaklichaam. Er wordt namelijk alleen overdrachtsbelasting geheven als de verkrijger (met inbegrip van de al aan hem toebehorende aandelen en de aandelen die hij op basis van dezelfde overeenkomst nog verkrijgt):

• als natuurlijk persoon (al dan niet tezamen met zijn echtgenoot, zijn bloed- of aanverwanten of verbonden lichaam) voor ten minste een derde gedeelte en al dan niet tezamen met zijn echtgenoot voor meer dan 7% belang in de rechtspersoon heeft;
• als rechtspersoon (al dan niet tezamen met een verbonden lichaam of een verbonden natuurlijk persoon) voor ten minste een derde gedeelte belang in de rechtspersoon heeft.