Voor WOZ-waarde van pand in aanbouw telt BTW niet mee

Voor het bepalen van de belastbare waarde van een gebouw dat nog in aanbouw is, kijken gemeenten naar de zogeheten 'vervangingswaarde'. Maar daarbij mag de gemeente de BTW niet meetellen, als de eigenaar die BTW tenminste in aftrek kan brengen. Dat heeft de Hoge Raad geoordeeld.

Elk jaar bepalen gemeentes de WOZ-waarde van woningen en bedrijfspanden in hun regio. Die waarde is onder meer de basis voor de onroerendezaakbelasting (verdiepingsartikel) die de gemeente bij vastgoedbezitters heft. De WOZ-waarde is een inschatting van de huidige marktwaarde van een pand. Bij bestaande panden kijkt de gemeente bijvoorbeeld naar de verkoopprijs van vergelijkbare onlangs verkochte panden. Maar ook voor panden die nog in aanbouw zijn, bepaalt de gemeente al een WOZ-waarde. En ook voor dergelijke panden krijgt de eigenaar dus een rekening op de mat.

Gecorrigeerde vervangingswaarde is maatstaf

Voor panden die nog in aanbouw zijn, is volgens de wet de 'gecorrigeerde vervangingswaarde' de maatstaf voor de WOZ-waarde. Dat komt dus neer op een inschatting van wat het zou kosten om op het moment van de peildatum een soortgelijk pand neer te zetten en welke waarde dit pand vertegenwoordigt. In de zaak waar de Hoge Raad zich over moest buigen, was de vraag of bij deze vervangingswaarde ook de BTW (toolbox) meegerekend moet worden. In dit geval ging het om een bv die eigenaar was van een hotel in aanbouw. De heffingsambtenaar van de gemeente stelde de WOZ-waarde voor 2018 na bezwaar vast op ruim € 18,9 miljoen. Dat was inclusief 21% BTW. De bv vond dat de BTW niet moest meetellen, waardoor de waarde op een kleine € 15,7 miljoen zou uitkomen. Een flink lagere grondslag voor de belasting dus.

BTW telt niet mee, vindt Hoge Raad

Het gerechtshof in Amsterdam oordeelde eerder dat de heffingsambtenaar terecht was uitgegaan van de waarde inclusief BTW, waarna de zaak dus bij de Hoge Raad belandde. De hoogste rechter van ons land zette een streep door het oordeel van het hof. Volgens de Hoge Raad moet voor de vervangingswaarde worden gekeken naar het financiële 'offer' dat nodig is om het vastgoedobject in dezelfde staat te bouwen of te kopen. En aangezien de bv zelf BTW-ondernemer was, kon de onderneming BTW in aftrek brengen. Dat waren dus geen kosten die de bv zou moeten maken, en daarom behoorde de BTW ook niet tot het financiële offer voor dit hotel. Hetzelfde geldt overigens voor woningen in aanbouw, zo merkte de Hoge Raad op.
In deze zaak bepaalde de Hoge Raad dat de heffingsambtenaar moest uitgaan van de vervangingswaarde exclusief de BTW. De aanslag werd daarom fiks verlaagd, op basis van een WOZ-waarde van zo'n € 15,7 miljoen.
Hoge Raad, 28 juni 2024, ECLI (verkort): 812