Rechter keurt huurverhoging van 14,5% goed

Doordat de huur van bedrijfspanden vaak gekoppeld is aan de prijsontwikkelingen, leidt de hoge inflatie ook tot fikse huurverhogingen voor ondernemers. En tot juridische discussie. De ene rechter oordeelt dat een huurverhoging van 14,5% moet worden geslikt, terwijl de andere rechter diezelfde verhoging in een andere zaak onredelijk vindt.

In huurcontracten voor bedrijfspanden wordt meestal een bepaling opgenomen die regelt hoe hoog de jaarlijkse huurverhoging mag zijn. Vaak wordt daarbij de ontwikkeling van de prijzen als maatstaf genomen. De ontwikkeling meet het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maandelijks in de consumentenprijsindex, kortweg CPI. Voor die meting noteert het CBS kort gezegd de prijzen van een mandje met artikelen en diensten in een maand, en vergelijkt die met de prijzen van dezelfde maand een jaar eerder. Het procentuele verschil is de inflatie.

CBS past meetmethode inflatie aan

Door de fiks gestegen energieprijzen zijn ook de inflatiecijfers met name in 2022 tot grote hoogten gestegen. Een koppeling van de huurverhoging aan de CPI levert daarmee dus ook forse stijgingen op (artikel), van percentages in de dubbele cijfers. Vraag bij huurders is daardoor of er hier geen sprake is van onvoorziene omstandigheden, omdat de CPI zelden zo hoog is. Daarbij speelt overigens nog iets mee: het CBS heeft de meetmethode voor de CPI vanaf de meting voor juni 2023 aangepast. De meetresultaten van voor die tijd zijn echter niet herrekend. Maar het CBS heeft wel aangegeven dat als deze meetmethode al eerder ingevoerd was, de inflatie in 2022 lager zou zijn uitgekomen dan nu is gemeld. Voor 2023 zou de oude meetmethode tot en met mei juist hogere inflatiecijfers opgeleverd hebben. 

Geen maximum in huurovereenkomst

In twee recente rechtszaken moest een rechtbank oordelen of een huurverhoging van 14,5% voor het jaar 2023 redelijk was. Beide rechtbanken kwamen tot verschillende conclusies. Bij de rechtbank in Arnhem ging het om een restaurantuitbater die in 2022 een pand huurde voor bijna € 21.500 per maand. Met ingang van 1 januari 2023 kwam daar 14,5% bij. Volgens de afspraken in de huurovereenkomst was de huurstijging namelijk gekoppeld aan de CPI. De restaurantuitbater vocht dat aan bij de rechter, omdat de verhoging door onvoorziene omstandigheden onredelijk hoog uitpakte. De rechter kan inderdaad op basis van het wetsartikel over onvoorziene omstandigheden (artikel) een overeenkomst aanpassen. Maar alleen als er sprake is van omstandigheden die partijen bij het sluiten van de overeenkomst niet hadden voorzien.
In deze zaak concludeerde de rechtbank echter dat er geen reden was voor aanpassing. De huurverhoging was berekend volgens de afspraken in de huurovereenkomst, en partijen hadden er niet voor gekozen om een maximale huurverhoging af te spreken. Bovendien woog de rechtbank mee dat de verhuurder óók te maken had met een kostenstijging. De ondernemer moest de huurverhoging van 14,5% dus gewoon betalen. 

CPI volgens oude meetmethode 'niet adequaat'

In een soortgelijke zaak bij de rechtbank in Rotterdam viel het oordeel anders uit. Hier ging het om een bedrijfsruimte, waarvan de huur met 14,53% omhoogging per 12 januari 2023. Ook hier vocht de huurder die verhoging aan met een beroep op onvoorziene omstandigheden. Net als in Arnhem vond de Rotterdamse rechtbank dat er geen sprake was van omstandigheden waardoor de indexatie omlaag zou moeten. Maar de rechtbank ging vervolgens wel aan het rekenen met de huurprijzen volgens de oude CPI-meetmethode en de nieuwe methode. Daaruit bleek dat de huurder in de periode tussen januari 2023 en januari 2024 op basis van de oude meetmethode ruim € 4.000 méér betaalde dan wanneer de nieuwe methode zou zijn toegepast. Dat vond de rechtbank niet redelijk, juist ook omdat het CPI-cijfer volgens de oude meetmethode 'niet adequaat' was om een goed beeld te geven van de inflatie.
Er was dus volgens de rechter reden om de indexatie van de huurprijs aan te passen. Probleem was echter dat de huurder alleen een aanpassing voor het jaar 2023 had gevorderd. En die aanpassing kon de rechtbank niet toewijzen, omdat dat volgens de rechter weer onredelijk zou uitpakken voor de verhuurder. Die zou dan namelijk voor 2024 een lagere huurprijs ontvangen dan wanneer er over beide jaren één van de twee CPI-meetmethodes zou worden toegepast. Al met al werd de eis van de huurder dus toch afgewezen en bleef de huurverhoging in stand.
Rechtbank Gelderland, 25 oktober 2023, ECLI (verkort): 5905
Rechtbank Rotterdam, 3 november 2023, ECLI (verkort): 10295