Goed vastleggen van optie voor belaste verhuur

Onder voorwaarden kunt u ervoor kiezen om de verhuur van een onroerende zaak te belasten met BTW. Het is daarbij belangrijk om de keuze goed vast te leggen. Blijkt achteraf dat u niet aan de voorwaarden voldoet, dan kunt u net als bij een recente zaak van rechtbank Gelderland een naheffingsaanslag verwachten.

De verhuur van een onroerende zaak is in principe vrijgesteld van BTW. U kunt echter verzoeken om de verhuur met BTW te belasten. U kunt dit doen door een apart verzoek bij de Belastingdienst in te dienen of de BTW-belaste verhuur op te nemen in de huurovereenkomst. De verhuur moet dan wel aan bepaalde voorwaarden voldoen. In deze zaak ging het om een directeur-grootaandeelhouder (dga), die een onroerende zaak verhuurde aan zijn bv. De dga nam de optie voor BTW-belaste verhuur op in de huurovereenkomst, maar deze huurovereenkomst werd niet geëffectueerd. De bv kreeg echter wel de beschikking tot het pand. Door het ontbreken van een overeenkomst en een verzoek aan de fiscus, was deze verhuur vrijgesteld van BTW. De Belastingdienst legde daarom naheffingsaanslagen op om de BTW te herzien.

Voorwaarden BTW-belaste verhuur

De dga vond de naheffingsaanslagen niet terecht en ging naar de rechter. De rechtbank stelde dat de dga ook nooit aan de voorwaarden voldeed voor de BTW-belaste verhuur. De onroerende zaak werd namelijk niet voor 90% of meer gebruikt voor belaste prestaties. Daarnaast moest de fiscus rekening houden met het huwelijksgoederenregime van de dga. De dga was daardoor met zijn partner ieder voor 50% eigenaar van het pand. De aftrek van BTW hoorde in dat geval beperkt te worden tot het aandeel van de dga in de onroerende zaak. Bij de herziening van de BTW had de inspecteur hier rekening mee moeten houden. De fiscus mocht dus naheffingsaanslagen opleggen, maar moest die wel verminderen vanwege het huwelijksgoederenregime.
Rechtbank Gelderland, 13 mei 2014, ECLI (verkort): 3047